房产律师团队成功案例---代理房屋买卖纠纷案件胜诉，维护了购房人的合法权利

（2014）徐民四(民)初字第105号
——上海市徐汇区人民法院(2014-8-21)
（2014）徐民四(民)初字第105号

原告孙某某。
监护人王某甲。
委托代理人包永祥，北京市中银律师事务所上海分所律师。
被告杨某某。
被告徐某某。
被告杨某某、徐某某委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。
被告王某某。
原告孙某某诉被告王某某、杨某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告的监护人申请对原告的行为能力进行司法鉴定，本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2014年6月30日因检材不足回退本院。原告的委托代理人包永祥、被告杨某某、徐某某及其委托代理人赵玉娟、被告王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1981年9月29日，原告与被告王某某结婚。1997年11月15日，原告与被告购买了位于本市某路某弄某号某室房屋（房产证号：沪房地徐字（1997）第007922号），并一直居住在此。2013年9月27日，三被告在原告不知情的情况下办理房屋买卖、过户手续，将涉案房屋过户给被告杨某某、徐某某。原告认为，涉案房屋系原告与被告王某某的共同财产，三被告的行为严重侵害了原告的财产权益，故原告诉至法院，请求判令：确认被告王某某与杨某某、徐某某就上海市某路某弄某号某室签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
被告杨某某、徐某某辩称，被告杨某某与徐某某作为善意买受人，其与不动产登记簿登记的房屋权利人王某某签订的房屋买卖合同合法有效。原告是否为无民事行为能力人与本案无关。原告提出在被告杨某某、徐某某前往系争房屋看房时不知道其买房意图，这一解释明显不合常理，被告王某某称受胁迫出售房屋的情况前后矛盾，且无法律依据。王某某的代理人王某持有合法的委托公证文书，原告提出被告杨某某与徐某某在买房时未尽注意义务存在过错的主张缺少事实和法律依据。原告的主张不符合《合同法》规定的合同无效情形，原告无法证明被告杨某某与徐某某的购房款来源不明，也无法证明被告与叶某，王某等案外人以及公证处之间恶意串通。原告主张系争房屋为原告唯一住房不能成为确认合同无效的理由。综上，不同意原告诉请，请求法院驳回原告的诉请。
被告王某某辩称，整个买房过程我都不知道，房款也没有拿到过，王某带着杨某某、徐某某到家里时才知道，期间任何材料都没有看到过。我向王某他们借了高利贷，他们就要我用房子抵押，公证委托书是用于借钱的，不是卖房委托书，我借的钱还没有还，去年9月份我打算还钱但是管某某不接受，其实他们已经背着我出售了系争房屋。
经审理查明，2013年4月15日，被告王某某向王某出具委托书，全权委托王某代为办理系争房屋出售的一切事宜（包括代为开具银行活期存折、领取房款），委托权限自2013年5月27日至2014年5月26日，双方至上海市黄埔公证处对委托书进行了公证，公证处询问笔录记载：“我们（委托人和受托人）系朋友关系……该房屋系我与妻子孙某某共有，已抵押给中国工商银行普陀支行和张某某……我愿意承担签署委托书后所产生的法律责任和经济责任，等等。”
2013年7月28日，王某作为被告王某某的委托代理人（卖售人，甲方）与被告杨某某，徐某某（买受人，乙方）在上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍下于2013年7月28日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市某路某弄某号某室的房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让价款为240万元人民币。甲乙双方确认，在2013年11月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议中约定：1.乙方于2013年7月25日支付甲方定金人民币10万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2.乙方于签订本买卖合同的当日内，将房款人民币120万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具付款凭证。该笔款项专项用于归还甲方尚欠个人持证抵押权（抵押登记证明号：20130400XXXX）并且于签订买卖合同当日内办理抵押登记注销手续。该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权以及个人抵押，若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款以及个人抵押，甲方应当自行补足差额部分；3.乙方于2013年7月31日之前（含当日），乙方将部分房款计人民币14万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；4.乙方于2013年8月15日之前（含当日）乙方将部分房款计人民币64万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；5.乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款人民币30万元整支付于甲方；6.尾款：待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》）且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款（尾款）人民币2万元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。同日，王某代理王某某与杨某某，徐某某还签订了《装修补偿协议》，主要内容为买卖合同中约定的成交价为240万元，实际为作低房价，杨某某，徐某某同意将现有装潢设施设备等另行补偿46万元，于2013年8月15日之前支付，由杨某某，徐某某承担交易过程中产生的所有税费和居间费。
2013年7月26日，徐某某向王某支付定金10万元。7月28日，徐某某向王某银行转账支付房款120万元。8月10日，杨某某向王某银行转账支付房款50万元。8月12日，徐某某向王某银行本票支付房款74万元。9月8日，徐某某向王某银行转账支付房款10万元。以上房款支付均由王某出具收条。10月12日，杨某某以公积金贷款的形式由银行直接向王某某账户支付房款20万元。
2013年9月12日，王某代理王某某与杨某某，徐某某至房地产交易中心办理产权过户手续。9月27日，系争房屋产权核准登记在杨某某，徐某某名下。
2013年11月4日，因无法交接房屋，杨某某，徐某某和王某某在医院碰面要求王某某搬离系争房屋，王某某表示其他处无房，等女儿病好些，商量好后再搬。12月8日，王某至系争房屋，杨某某，徐某某也带了装修设计公司的人上门，当天未交房成功。
另查明，被告杨某某为上海某技术有限公司员工，被告徐某某系上海某科学院植物生理生态研究所员工。
以上事实，除有当事人陈述，另有房地产买卖合同、房地产登记信息、公证委托书、收条、转账凭条、房屋产权信息等佐证，本院予以确认。
审理过程中，原告提供了医院检查报告证明原告在2011年就检查出智商、记忆商低于平均水平，有轻度脑萎缩，由原告原工作单位指定原告女儿为其监护人。被告杨某某、徐某某对此发表质证意见认为不认可，原告没有证据证明其为无民事行为能力，即便是王某某擅自处分了原告的财产，被告也是善意取得支付了对价，没有损害原告利益，故原告是否有行为能力与本案无关。原告还提供了王某某向叶某、管某某等人借高利贷的借款合同、房屋抵押合同、公证委托书等证明王某某是因为借高利贷才将系争房屋的出售权利委托给放高利贷的人。被告杨某某、徐某某对此发表质证意见认为真实性不认可，被告在购买房屋是没有看到这些合同，只看到了委托给王某的公证委托书，该委托书是真实合法有效的，其余材料与本案为不同法律关系，与本案无关。
庭审中，被告杨某某、徐某某申请证人孙某出庭作证。证人系上海我爱我家房屋租赁置换有限公司某店员工，为本次交易的业务员。证人称：杨某某、徐某某在2013年7月初时到我处看房，希望购置三房的学区房。后我带他们去系争房屋看房，一个自称是房东的朋友的管小姐与我联系带去看房，她说房东身体不好不方便办理手续，由她帮忙操作。当时进去看房时房东王某某也在场，他还向徐某某回答了房屋面积，还有一个女的50、60岁左右坐在沙发上，没有讲话。那天还有其他中介公司的客户看房，挂牌价是290万元，后来286万元成交，也是符合市场价格的，我和店长审查过公证委托书后将才定金交给王某的。原告发表质证意见称该证人与杨某某、徐某某存在利害关系，因原告的病情，被告来看房时，她坐在那里不能说话也不能动，证人证言真实性无法核实。被告王某某发表质证意见认为，看房时是我开的门，管某某跟我说过有人来看房，但没有说是要卖房子，我也没有积极主动的介绍房子，只是徐某某问了，我就回答一下。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告主张被告杨某某、徐某某与放高利贷的王某、管某某等人恶意串通，将系争房屋转移，侵害了原告的合法权益。根据审理查明的事实，杨某某、徐某某与王某某的代理人王某签订的买卖合同实际成交价为286万元，杨某某、徐某某已经共计支付房款284万元，只有2万元尾款因至今未交房而未支付；王某某称其未收到房款，但公证委托书载明王某有权领取房款；系争房屋出售时，权利登记仅为王某某一人，基于不动产的公示、公信原则，王某又持有王某某的有效公证委托书，买受人有理由相信受托人有权出售系争房屋，并且杨某某、徐某某上门看房时，王某某在场，未表示异议；杨某某、徐某某均有正当职业，原告也未提供充分证据证明其与王某等人存在恶意串通的行为，因此，杨某某、徐某某的行为符合正常购房行为，原告的该项主张无事实和法律依据。即便是王某某构成擅自处分夫妻共同财产，但杨某某、徐某某受让该系争房屋系善意，并支付了合理对价，且系争房屋已经登记在杨某某、徐某某名下，符合物权法关于善意取得制度的规定，法律保护善意受让人的权利。综上，原告要求确认三被告就系争房屋签订的房地产买卖合同无效的诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告孙某某的诉讼请求。
案件受理费减半收取计13,000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。



代理审判员 徐 红
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 顾 郁