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抵押房可以出租吗?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2017-09-05 11:49:45

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  摘要:在抵押权设立后,法律并未禁止抵押物出租,抵押权只是就抵押物优先受偿的权利,并不改变抵押方对抵押物的所有权。也许大家还是不太清楚吧,不要紧,下面上海房产律师咨询通过一则案件分析。

  【基本案情】

  2012年3月,陈某向王某借款10万元,以陈某所有的一间房屋作抵押。双方约定借款期限两年,并到房屋登记机构办理抵押登记手续。2012年9月,陈某将抵押的房屋以每月1千元的价格租给了朱某。

  2014年3月,借款到期后王某要求陈某还款。陈某无力偿还,并告知王某,自己将房屋出租给了朱某。王某认为,陈某已将房屋抵押给自己,是不能再将房屋出租他人,要求陈某解除与朱某无效的租赁关系,将房屋拍卖或变卖,以偿还欠款。对于已抵押的房屋能否出租,出租后有何法律后果呢?

  【案例分析】

  一、抵押房产能否出租?

  根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。在抵押权设立后,法律并未禁止抵押物出租。首先,抵押权只是就抵押物优先受偿的权利,抵押人陈某对抵押后的房屋仍享有所有权,对该房屋限购占有、使用、收益、处分的权利。其次,由于设定抵押是为了担保债务的履行,抵押人将抵押物出租,可以更好地发挥抵押物的使用价值,从而更好地保证债权的实现。

  因此,本案中陈某对房屋进行抵押后,仍然享有房屋的所有权,也可以进行出租。但已经办理抵押的房屋出租时,若影响抵押权益时,租赁权是不得对抗抵押权,即优先受偿抵押权。本案中,因为借款到期,王某要求陈某履行债务,则陈某应将房屋进行拍卖或变卖,并将拍、变卖款优先受偿王某。

  二、承租人的损失由谁承担?

  这里要分两种情况考虑。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

  根据上述规定,如果陈某未书面告知朱某该房屋已抵押,陈某应承担对由此给朱某带来的损失。如果陈某已书面告知朱某,则损失由朱某自己承担。本案中,朱某并不知道该房屋已抵押,因此陈某应赔偿朱某的损失。

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