未登记的房产可以继承吗?

　　摘要：房屋权属证书是权利人享有房屋产权的证明。房屋未经过登记，合法建造房屋所有权的设立和取得后的物权变更、转让等均无法进行，物权效力无法发挥。那么未登记的房产能否作为遗产继承?下文上海房产律师为您详细介绍。

　　[案情]

　　朱先生和其妻生前有7名子女。朱先生是革命老干部，在洛阳市某干部休养所退休后，单位分给其房产一套，位于西工区健康路。后，其单位欲对该房产所在地块进行拆迁改造，休养所遂与朱先生夫妇于签订了《住房改造赔偿协议》，约定拆迁改造后为朱先生在原地块置换新房。协议签订后，该套房产拆除并在原址建造置换新房。但是，朱先生未及为建成新房办理产权登记，即于2011年1月去世。其排行第六的女儿朱改生也于2011年2月9日随其离世，祸不单行，其妻也于2011年8月亡故。朱先生夫妻生前与排行第四的儿子朱明共同居住生活，他尽到了较大的赡养义务，故朱老先生在临终前留下遗嘱，将置换得来的房产留给老四朱明;二位老人的其他子女和合法继承人对此均无异议。但是，当朱明到房产登记部门进行登记时，被告知需公证处公证或法院生效文书为依据，才能为朱明进行房产权属登记。无奈之下，朱明于2011年11月10日向洛阳市西工区人民法院起诉，要求法院判令位于西工区健康西路的房产归朱明所有。

　　[分歧]

　　本案中，关于原告诉讼请求的性质及合理性的确定，有两种不同的意见：一种意见认为原告诉讼请求要求继承的是房屋所有权，因该房产朱先生夫妇未办理产权登记，房屋所有权不归其所有，所以该房产不是遗产，原告的继承此房产的诉讼请求不应支持;第二种意见认为原告诉讼请求的基础是父母所签订《住房改造赔偿协议》，故原告的诉讼请求实际上是要求继承协议中属于父母应享有的权利。所以原告的诉讼请求应予支持。

　　(评析)

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　1. 本案所要继承的遗产是债权，不是物权。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产所有权的取得依据的是登记。本案中所新置换房产的所有权登记在干休所名下，并未过户登记到原告其父母名下，所以原告的父母还没有取得该套房产的所有权;因此，原告朱明虽因没有取得新建房屋的物权而不能将其做为遗产予以继承。但该房屋是依据干部休养所与其父亲签订的《住房改造赔偿协议》而建造的，该《住房改造赔偿协议》约定的相关权利义务并未消失，他所继承的是这份合同所要履行的义务，就是干部休养所将该房产过户给朱明。在此意义上而言，原告继承的是一种和干部休养所的债务关系。《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利 ;(七)公民的其他合法财产。”而最高院又出台司法解释对上述规定第七项“公民的其他合法财产”进行了解释，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”由此可见，债权作为遗产进行分配，是受到法律的认可和保护的。根据上述法条的规定，本案拆迁协议中约定的履行标的为干休所将新建造的房产置换给权利人，该债权为财产性权利，可以做为遗产继承。2.本案属于朱先生的法定继承人之间的遗产继承纠纷，不是与拆迁合同相对方干休所之间的合同纠纷。

　　在审理过程中，有一种意见认为，应当追加干休所为本案的诉讼参加人参加本案的审理;笔者认为这种意见也是不妥当的。本案的纠纷是原告要求确认何人继承朱先生遗产的继承纠纷，不是与拆迁合同相对方有关合同效力、履行方面的合同纠纷，故本案与干休所没有关系，不能依照合同相对性原理追加干休所参加本案审理;另一个角度来看，各继承人之间最终确认何人享有拆迁协议的合同权利，并不影响干休所享有该协议的合同权利和抗辩权，故本案的审理与干休所亦没有利害关系，也没有必要追加其参加本案的审理。

　　二、继承方式如何确定。这一步应先于对继承人范围的确定为宜，因为不同的继承方式，继承人的确定也是不同的。《中华人民共和国继承法》第五条：“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”根据这条规定，死者生前有遗赠扶养协议的，应当优先按遗赠抚养协议的约定分配遗产，遗赠抚养协议优先于遗嘱和法定继承;死者生前留有遗嘱的，优先于法定继承。本案死者朱天德和赵凤贤生前留有书面遗嘱一份，本应按遗嘱继承对遗产进行分配;但调解过程中，在审查遗嘱时发现遗嘱不符合法律规定，属于无效遗嘱，最后只能依照法定继承的程序对当事人进行审查。

　　《中华人民共和国继承法》第十七条规定：“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。 自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。”可见，遗嘱的法定分类有五种，即公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱;除公证遗嘱、自书遗嘱外，其他三种遗嘱均需两个或两个以上见证人在场见证;公证遗嘱的效力高于其他形式的遗嘱，其他四种遗嘱的效力按时间顺序，时间在后的遗嘱效力高于时间在前的遗嘱。本案当事人提供的遗嘱为书面遗嘱，但不是死者朱先生夫妇亲笔书写，仅仅在最后落款处签字按指印，因此该份遗嘱不属于自书遗嘱;但是代书遗嘱需有两个或以上的见证人在场见证，并由其中一个见证人代书，方为合法有效的代书遗嘱;此份书面遗嘱虽然除了留遗嘱人朱先生夫妇外，也有两个以上自然人在场见证，但是在场见证的人均为遗产继承人或利害关系人，因此不符合遗嘱见证人的法律规定。《中华人民共和国继承法》第十八条规定：“下列人员不能作为遗嘱见证人：(一)无行为能力人、限制行为能力人;(二)继承人、受遗赠人;(三)与继承人、受遗赠人有利害关系的人。”故当事人提交的遗嘱不符合法律规定，属于无效遗嘱。

　　三、继承顺序问题。确定本案依照法定继承程序进行处理后，下面要解决的问题是法定继承人的范围。《中华人民共和国继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”根据此条规定，本案在确定对争议遗产有继承权利的法定继承人的范围前，应先确定争议遗产属于谁遗留的财产，也就是说得先确定争议遗产的被继承人是谁。

　　本案当事人认为，争议遗产属于朱先生一人所有，也就是说被继承人只有朱先生一人，这种看法是错误的。本案争议遗产是基于《住房改造赔偿协议》而产生的债权，且协议中约定的朱先生的义务已经履行完毕，虽然协议上签字一方只有朱先生一人，但该协议属于合同签订双方的约定，并不能否定此项债权属于夫妻共同财产的事实。此项债权是由朱天德退休单位分配的福利房置换得来的，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，单位福利房应当属于婚姻存续期间的夫妻共同财产，因此而置换来的本案争议遗产理应属于夫妻共同财产。故本案的被继承人最终可以确定为朱先生夫妇二人。

　　四、法定继承人的确定。很明显，本案当事人姊妹六人属于第一顺序继承人，拥有法定继承人资格当无异议。调解中，查明本案朱先生夫妇的父母已不在世，但是第六位女儿朱某还有丈夫马某和独生子，此二人是否拥有法定继承人资格尚需查明。

　　巧合的是，朱先生先于其六女儿死亡，六女儿又先于母亲死亡。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》规定：“52.继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。”根据此条规定，六女儿在遗产分割前死亡，其对其父亲所有的遗产享有的继承权利转移给了六女儿的合法继承人，所以，六女婿和其儿子也对本案争议遗产拥有继承人资格。

　　幸运的是，上列8位继承人对争议遗产的分配以达成一致意见，且没有争议，所以最终此事以调解的方式得到了解决。试想一下，如果各方当事人有一方不同意调解，此案将进入审判程序，那么有一个无法避免的法律问题将会出现，即转继承和代位继承。

　　五、转继承和法定继承。上面在论述的继承人六女婿和其儿子资格时已经引用了《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第52条的规定，实际上该条和53条共同构成了我国转继承法律制度;六女儿又先于母亲死亡，根据《中华人民共和国继承法》第十一条规定：“ 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”此条规定即为代位继承制度，六女儿的儿子可以代位继承其母亲有权分得他姥姥继承的遗产份额。若按照法定继承，那么8位继承人并不是平均分配遗产，其中的计算并不容易;详述之如下：

　　首先，在朱先生死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”之规定，遗产应当先分出二分之一归朱先生之妻所有，剩余二分之一作为朱先生的遗产在其法定继承人之间进行分割;此时，在世的法定继承人有朱先生之妻和七位子女。第二次分割是在朱先生之妻和七位子女之间平均分配，即朱称王称先生所有的二分之一遗产，每人应得到其中的八分之一;此次分割后，朱先生之妻得到的遗产为二分之一加十六分之一，为十六分之九，其他七位子女每人得到十六分之一。第三次分割是在六女儿死亡时，此时六女儿的第一顺序继承人为朱先生之妻、丈夫和儿子，朱先生之妻的其他子女作为六女儿的第二顺序继承人不具有对其遗产的继承资格;所以，六女儿所有的十六分之一份额遗产应在朱先生之妻、六女儿丈夫和儿子之间平均分割，即每人得到四十八分之一的遗产;至此，朱先生之妻获得十二分之七的遗产，六女儿的儿子获得四十八分之一的遗产，其他六位子女仍然为十六分之一遗产。第四次分割是在朱先生之妻死亡时，此时，朱先生6个子女做为第一顺序继承人，六女儿的儿子代为其母亲亦享有第一顺序继承人的相应权利;朱先生之妻所有的十二分之七的遗产应当在其位继承人之间平均分配，每人分得十二分之一;最终，6位子女每人应分得四十八分之七的遗产，六女儿的儿子应分得四十八分之五的遗产，六女儿的丈夫应分得四十八分之一地遗产。若细查之，本案遗产若依照法定继承进行这四次分割中，则共有1次共同财产分割，2次直接继承，2次转继承和1次代为继承，实在令人惊奇。

　　总之，房屋不动产做为百姓家庭的一项重要财产，相关的法律规定对百姓的生活会产生重要的影响，而不动产因为登记与否产生的纠纷在现实生活中大量存在，因此正确理解和运用相关法律规定判案析法将影响到千家万户的切身利益，不能不引起我们的重视。《中华人民共和国物权法》实施后，理顺了物权和债权之间的关系，两者之间的联系和区别更加明晰，诸如本案此类的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，正确理解和适用法律，会使纠纷得到公正合理的解决。此案经审理后，承办法官在多方面努力下，取得其他继承人的理解和支持，终以调解结案。但倘若不能调解的话，还要考量遗嘱是否具有合法性、众多继承人合法继承和如何分配遗产等问题，所以调解在办理复杂的民事案件中，是解决社会矛盾的最佳途径。结案沉思，不禁感慨，事无小事，案无小案;凡此事无巨细，当慎之又慎。

　　(原标题：继承未登记的房产如何定性)