上海房产律师：夫妻借名买房，房屋权属如何确定?

夫妻借名买房，房屋权属如何确定?
本文由上海房产律师赵玉娟团队原创，转载请注明出处。
周筠与王民权、施扬所有权确认纠纷二审民事判决书，案号：（2019）沪02民终5430号。
一、案情简介
王民权系王某某的父亲，王某某与施扬于2009年1月22日登记结婚，王某某于2017年6月15日因病死亡。2015年，王某某与施扬看中一套房屋，但两人均系限购对象，无法以自己的名义购房，于是决定以王某某的父亲王民权的名义买下这套房。2015年5月，施扬向房屋原产权人黄某某支付定金100000元。王某某向王民权名下的农业银行账户转账220万元。当日，王民权通过上述银行账户向黄某某转账56万。办理购房网签手续的当天，王民权发现自己也属于限购对象，于是请施扬的母亲周筠代为签订购房合同，同时将其银行卡的额房款打入周筠的账户。2015年5月12日，周筠作为房屋买受人与房屋卖售人签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方所有的系争房屋。 日期为2015年5月12日的《收款证明》载明甲方黄某某已通过银行转账收到付款人王民权的房款共计560,000元，此款为王民权购买系争房屋首付款，此付款人王民权由于限购原因，变更买卖合同，买受人由王民权变更为周筠，上述首付款直接转为周筠购买上述房屋首付款。该收款证明上有购房人周筠、见证人刘晓丽、付款人王民权字样的签名。2015年7月14日，系争房屋产权过户申请被受理，7月29日，系争房屋产权经核准登记至周筠名下。
二、争议焦点：本案系借名买房关系还是赠与关系？如果系借名买房，房屋权属归谁？
三、法院观点： 一审法院认为，本案的争议焦点在于由施扬和王某某出资购买系争房屋，但产权却登记在周筠名下的行为，究竟系王民权主张的借名买房关系还是周筠、施扬所称的赠与。从系争房屋购房款来源看，购房资金全部来源于施扬和王某某二人，包括施扬直接支付的100,000元定金以及王某某转账给王民权的2,200,000元。其次，从资金流向看，王某某于2015年5月11日向王民权转账2,200,000元，王民权当天直接向出售方黄某某支付了560,000元房款，该560,000元与施扬已经支付的100,000定金构成了首期房款，王民权于2015年6月6日和7月13日向周筠转账共计1,700,000元，周筠以收到的该款项支付了剩余房款和中介服务费等费用，若系争房屋系施扬和王某某购买后赠与周筠，仅需将购房所需款项直接转给周筠即可，根本无必要先行转给王民权，再由王民权转给周筠。由周筠、王民权签字的2015年5月12日的《收款证明》明确载明黄某某收到王民权支付的560,000元首付款，因王民权限购，买受人变更为周筠，560,000元转为周筠支付的首付款，周筠虽辩称其在《收款证明》签字仅代表其认可王民权支付给黄某某560,000元的事实，不认可该证明载明的购房人由王民权变更为周筠，但该《收款证明》内容表述明确清晰，周筠作为完全民事行为能力人在签字时并未提出任何异议，现其于本案中仅认可该证明的部分内容，法院难以采信。王民权向出售方黄某某支付560,000元房款、转账1,700,000元给周筠的行为以及上述《收款证明》的内容均与其当庭表示的施扬、王某某最初借王民权名义购买系争房屋，后因王民权属于限购对象而变更买受人为周筠相符。施扬辩称其早知王民权属限购对象，为了可以购房赠与周筠，故意让王民权去签订网签合同并冒着宁可损失660,000元房款的意见缺乏依据，且有悖常理，法院难以采信。
综上，虽然施扬、王某某与周筠对于系争房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定，但结合资金走向、房款支付等事实，各方当事人提供的证据以及当事人陈述，法院认为王民权主张的借名买房的可信度远高于周筠、施扬主张的赠与行为的可信度。周筠虽然辩称双方系赠与关系，认为只要其实际居住、管理系争房屋就可证明其受赠了系争房屋，但基于周筠与施扬系母子关系，日常生活中施扬夫妻二人委托周筠管理房屋未尝不可，周筠也未能提供其他证据证明其主张的赠与关系存在。故法院认定施扬、王某某借名买房事实的存在。 虽然施扬、王某某与周筠之间系借名买房关系，但是根据王民权、施扬陈述的名下产权房情况，无论是以王民权名义购房还是以周筠名义购房，目的都是为了规避当时国家和本市的住房限购政策，该借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且施扬和王某某当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故对于王民权主张的直接确认系争房屋产权归施扬和王某某共有的诉讼请求，法院难以支持。然施扬、王某某与周筠之间确系借名买房关系，虽然无法直接确认系争房屋产权归施扬、王某某所有，但王民权要求施扬、王某某取得系争房屋相应折价款的诉讼请求合法有据，该款项应由目前系争房屋登记的产权人周筠负责支付，房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。因王某某已经去世，其与施扬应得利益的夫妻共同财产分割以及继承问题不属于本案纠纷的法律关系范围，本案不予处理，当事人如有争议，可另循法律途径解决。支付问题可在王某某的继承关系明确后，由各继承人向周筠主张其应得继承份额。
判决：确认王某某与施扬共同获得上海市北苏州路XXX号XXX室房屋折价款3,880,000元，前述款项由周筠负责支付。 二审法院认为：根据对在案证据及当事人的陈述的分析判断，一审法院确认王民权主张借名买房事实的可信度高于周筠所主张赠与事实的可信度，认定施扬、王某某借名买房事实存在，并无不妥，本院予以认同，相应理由一审法院已作充分阐述，本院不再赘述。周筠上诉仍主张赠与的事实，但未提供确实充分的证据予以证明，周筠所谓实际居住系争房屋的情况，既不足以证明其所主张的赠与事实，亦不能推翻王民权所主张的借名买房的事实。一审法院基于本案实际情况，依据评估结论，判决王某某与施扬共同获得系争房屋折价款，并无不当。周筠的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
四、律师点评
本案系所有权确认纠纷， 名义购房人不认可借名买房事实，主张系赠与关系。当事双方对于系争房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定，但结合资金走向、房款支付等事实，各方当事人提供的证据以及当事人陈述，法院最终认定了系借名买房事实。但法院认为借名买房的行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，故未确认系争房屋产权归实际出资人共有。最终判决系争房屋的折价款归实际出资人所有，房屋折价款金额应以本案中评估的房屋市场价值为依据。 所以借名买房需谨慎，如果确实需要以借名的方式购买，首先需要谨慎选择名义购房人。最好不要购买拆迁安置房和经济适用房等政策性保障住房，以免发生纠纷导致钱房两空。其次，实际购房人需要与名义购房人签订书面协议，确定房屋的实际出资人以及实际权利人，并对名义购房人约定较为严格的违约责任，以降低实际购房人的预期风险。最后，实际购房人应当从自己的银行账户支付房款并保存好付款凭证，防止后期如发生纠纷，可以凭借上述书面证据以法律途径维权。
五、法律依据
1、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。