名为买卖，实为赠与的房产纠纷问题|判例解析

名为买卖，实为赠与的房产纠纷问题|判例解析
实践中，父母子女或者其他亲属或其他关系的人之间，以买卖的形式实现房产赠与目的的案例很多，究其原因主要是为了避税。那么法院对于这一行为是什么观点呢？
 
【案例概述】
案号：（2021）沪民申1199号
案由：房屋买卖合同纠纷
基本案情：
1996年6月8日，程某购买了系争房屋（公有住房）。
2012年7月3日，朱某3和程某至上海市闵行公证处分别立下《遗嘱》，将上海市闵行区XX路******房屋中属于各自所有的产权份额，在其故世后，遗赠给朱某所有。
2013年1月14日，朱某3因病死亡。
2014年5月10日，程某（作为卖售人，签约甲方）与朱某（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海XX有限公司莘凌路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积为40.19平方米，转让价款共计400,000元。
2014年6月14日，程某、朱某向上海市闵行区房地产交易中心提交了系争房屋的《上海市房地产登记申请书》。
2019年10月15日，程某委托律师向朱某发送《律师函》1份，要求朱某在收到律师函之日起七日内向程某支付房款400,000元，并向程某支付逾期付款的违约金394,340元，否则程某将解除和朱某之间的《上海市房地产买卖合同》。上述《律师函》显示于2019年10月16日签收。
2020年3月2日，程某提起诉讼。
争议焦点：程某、朱某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的性质是赠与还是买卖。
 
【法院观点】
一审法院认为，程某系以其与朱某间存在房屋买卖合同关系作为请求权基础提出主张，朱某则认为程某、朱某之间的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方系基于赠与的合意完成了产权过户，故本案的争议焦点为程某、朱某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的性质是赠与还是买卖。从双方签订的合同内容来看，双方明确约定了过户时间和付款时间，即朱某在过户前应当支付程某房款，但从合同的实际履行情况来看，程某在朱某分文未付的情况下，就已将系争房屋过户至朱某名下，且程某亦未提供证据证明其在2014年6月办理过户手续后至2019年间曾向朱某催讨过房款，该行为明显不符合正常的买卖交易习惯。而根据朱某提供的公证遗嘱来看，朱某3和程某曾分别立下遗嘱表示在故世后要将系争房屋内中所享有的产权份额遗赠给朱某，且朱某在朱某3过世后也已接受了朱某3遗赠的系争房屋二分之一产权，虽然程某认为其以买卖行为撤销了遗嘱，但程某在微信中曾明确向朱某提出过后悔当时为省遗产税而将房屋提前给朱某，而程某对此也未能给予合理的解释，因此，朱某主张双方系赠与关系以及双方系通过签订买卖合同的形式以达到完成过户的目的，具有一定的合理性。根据程某、朱某的陈述，双方因程某去养老院居住的问题产生矛盾，程某于双方产生矛盾后向朱某发送了《律师函》要求支付房款及违约金，并提起本案诉讼要求解除合同，考虑到双方之间的亲属关系，再结合双方间房屋买卖合同的内容、履行情况以及双方发生纠纷的背景，一审法院对于朱某所述双方间系赠与合同关系的抗辩意见，予以采信。程某、朱某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》的真实意思表示系房屋赠与，现系争房屋的产权已变更登记至朱某名下，程某以朱某未支付房款为由要求解除买卖合同并将房屋产权过户至程某名下的请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，本案发生在祖孙之间，虽然双方之间存有纠纷，但双方之间的血缘亲情仍在，尊老爱幼、家庭和睦的人伦常理亦需倡导。现朱某在诉讼中也表示愿意将系争房屋无偿提供给程某居住，故希望朱某能恪尽子孙之责，尽心照顾程某，使老人能安度晚年；也希望程某能珍惜亲情，与子孙和谐相处。
二审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
本案中，根据一审法院查明的事实，程某在2014年就与朱某签订了《上海市房地产买卖合同》并将系争房屋过户给朱某，但直至2019年，在长达近五年时间内，其从未向朱某催讨过房款，结合程某在微信中曾明确表示，其是为省遗产税而将系争房屋提前给朱某。故本院认定，系争房屋处分过程中不存在真实的对价支付关系，虽然具有买卖合同的外形，但不符合买卖的实质要件，是以虚假买卖合同隐藏了真实赠与合同，系争房屋买卖合同为虚假行为，应认定为无效。
对虚伪表示所掩盖的隐藏行为之是否有效，取决于该隐藏行为本身是否符合该行为的生效要件。本案中，虚假买卖合同隐藏的真实赠与行为是双方真实意思表示，系争房屋已经完成了过户登记，发生了物权变动的实际效果，符合赠与的构成要件，且没有可以撤销赠与的情形，应认定为有效。
 
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
 
【律师建议】
“名为买卖，实为赠与”此类房产纠纷中常见问题如下：
1、一般不会有房产的挂牌，不会有中介参与，不会有居间合同或定金合同。
2、一般网签合同都较为简单，大量核心条款（如付款时间、付款金额等）缺失。
3、主张赠与合同关系的一方要对赠与原因做出合理解释。