如何购买共有二手房？

摘要：共有二手房也就是有两个或两个以上共有产权人的二手房，要购买，需得到共有人的同意，否则买卖行为不一定会有效。那么如何购买共有二手房？需要注意什么？请看下文。

1、购买共有二手房时会出现哪些情形？

(1)买家与房屋所有的共有人交易。这种情况其实指的是在房屋所有的共有人的数量较少的情况下，比如该房屋只属于夫妻两人，这时买家可以直接与房屋所有的共有人交易。如果该房屋的所有权人与共有人是夫妻二人，并且与买家交易的人也是这对夫妻的话，那么就可以默认是取得了房屋所有的共有人的同意。

(2)卖家有房屋共有人的书面证明。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”如果房屋为共有，除非共有人追认或者出卖人取得全部产权，否则与出卖人订立的合同为无效合同。所以卖方在出售房屋的时候，应该出示已经征得了其他共有人的书面同意声明。

(3)如果卖方没有取得共有人的同意，但是买方对此并不知情，在房屋买卖合同被视为无效时，买方可以要求卖方返还定金与赔偿损失。一旦合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。

2、如何购买共有二手房？

购买共有人的二手房，涉及两个层次的问题。

(1)处分共有财产，应当经共有人同意。“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，卖方出售共有房屋应当征得其他共有人书面同意，否则该行为为无权处分。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”如果房屋为共有，除非共有人追认或者出卖人取得全部产权，否则与出卖人订立的合同为无效合同。

(2)共有人书面证明的法定要求。共有人同意出售的书面证明形成于国外，应当符合涉外证据的法定要求“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续”，出卖人提供的书面证明如不符合此证据要求，应当要求其限期完善。

3、购买共有二手房应该注意什么？

我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效，并且由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这点。

如果房屋的共有人含有未成年人，那么未成年人的签字可以由父母代签。除此之外，如果有其他的代签行为，那么代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。