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小产权房风险多多,你敢买吗?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2018-03-26 12:06:15

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摘要:小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓,并非是法律概念。购买小产权房风险很大,除了房屋买卖不受法律保护以外,小产权房无论是征收还是拆除,想获得补偿,难呀!下面由小编详细介绍买小产权房的风险。

一、哪些房屋属于小产权房?

所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房。一般来说,下列房屋属于小产权房:

(1)占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

(2)在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

(3)在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称军产房。

二、买小产权房有哪些风险?

1、无法办理房产证、产权证

小产权房从法律层面,它其实是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。这是小产权房大严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

购买小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者买卖的时候可能也有很多的风险。

3、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。

4、拆迁补偿难,质量没保证

因不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。这类房屋还存在很多安全隐患及质量问题,一旦发生房屋质量纠纷,购房者维权难,终只能自行承担损失。

三、什么样的“小产权房”是合法的?

小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的,但是必须具备三个条件:

首先,并非只要是“小产权房”就是非法建筑。小产权房只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑,因为法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的,必须是村里组织的,由村委会为出面,以集体利益为主的形式。如果是由开发商操作的,那就是违法的,但是目前都是这么操作的,村里出面审批,村里私自出让土地等等,开发商盖房销售和受益。

其次,建设用地是在集体土地上建设的,土地归村里的所有村民集体所有。

最后,购买者和享有者必须为本集体成员所有,并且符合“一户一宅”规定,提供了相关审批手续,就可以确权。非本村本集体人员购买的,利益将会受损。

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