买卖不破租赁案

摘要：在房屋租赁期间，房屋所有权发生转移的，不影响租赁关系，由此造成买方损失的，由出卖人赔偿。下面上海房产律师事务所通过一则买卖不破租赁案分析。

原告邵某起诉称，2015年3月，其与被告张某签订了房屋租赁合同一份，承租张某房屋一套用于居住，租赁期限为三年。2016年12月，被告张某将该租赁房屋出卖与被告海某，海某在与张某办理完过户手续后要求承租人邵某在半个月内搬离该房屋。故原告诉至法院要求确认房屋租赁合同继续有效。

被告张某辩称，与原告邵某签订房屋租赁合同是事实，租赁期限至2018年3月届满。2016年12月因急需用钱，就将该房屋出售于被告海某，并已办理完过户手续。现该房屋与我没有任何关系，应该由原告与被告海某之间去协商。

被告海某辩称，我于2016年11月通过朋友介绍认识被告张某，因听说被告张某急于出手房屋，而自己也正需要购买一套房屋用于居住，便于2016年12月与被告张某签订了房屋买卖合同，并已经办理了房屋过户手续，当时并不知道原告已经租赁了该房屋。现在我是房屋的所有权人，原告邵某是跟被告张某签订的房屋租赁合同，与我无关。我有权要求原告办理我的房屋。

本案争议焦点就在于对尚在租赁期限内的房屋所有权转移的情形下，房屋新的所有权人能否要求承租人限期搬离房屋，即房屋买卖能否“破除”成立在先租赁合同。

法官释法：依据《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。在本案中，原告邵某和被告张某签订租赁合同在先，而被告张某与海某签订房屋买卖合同在后，属于法律规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形，依法之前的房屋租赁合同应当继续有效，新的房主，即本案被告海某不能凭借自己取得的房屋所有权而要求原告邵某限期搬离该房屋，而只能等到租赁合同期满再要求原告办理。而被告海某因此而导致的损失则可以找房屋出卖人张某索赔。