“凶宅”与房屋出售方披露义务的界定|判例解析

来源：上海房地产律师网作者：admin 时间：2022-07-27 10:07:20

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“凶宅”与房屋出售方披露义务的界定|判例解析
购买二手房时，购买方往往会避开“凶宅”等房屋。“凶宅”属于民间普遍存在的民风民俗，不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“善良风俗”，那么它如何受法律保护呢？

【案例概述】
案号：（2015）宝民三（民）初字第1763号
案由：房屋买卖合同纠纷
基本案情：2015年，康某以通过中介公司所购刘某二手房曾发生过刘某配偶病亡、楼上曾有居民跳楼坠亡事件，该房系“凶宅”为由诉请撤销合同并赔偿损失。
争议焦点：被告是否构成欺诈。

【法院观点】
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现原告以被告欺诈为由，要求撤销双方间的房地产买卖居间合同，被告返还购房款并予以赔偿，故本案的争议焦点在于被告是否构成欺诈。判断被告是否构成欺诈，应当考虑以下若干要素：系争房屋是否属于“凶宅”，被告是否对相关信息有披露义务，以及原告是否曾要求被告进行披露。本院对此逐一分析如下。
首先，系争房屋是否属于通常意义上的“凶宅”，这是考量被告是否负有披露义务的基础。从社会生活的一般常识和常理推断，通常而言，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。就本案而言，虽被告的家人在系争房屋内病亡，但正如被告所言，生老病死系自然规律，家人在自家房屋内病亡亦属正常；此外，虽此后又有楼上他人坠亡于系争房屋之外一事，但坠亡的行为和结果均没有发生在系争房屋内，坠亡事件与系争房屋亦无直接关系。由此，原告以上述两起事件的先后发生即认定系争房屋为“凶宅”，过于苛刻，与常理不符，本院对此主张不予支持。
其次，正如前段所析，系争房屋并不应当认定为通常意义上的“凶宅”。由此，原告主张的两起死亡事件的相关情形并不是系争房屋的关键交易信息，被告并没有主动向购房人进行披露的特定义务。在购房人并未就相关情形进行主动询问的前提下，被告不主动披露，合法合情合理，并无不妥。但需要注意的是，倘若购房人在择房过程中特别在意相关情形、并将相关情形作为购房时考虑的主要因素，且购房人主动就相关情形询问了出售方的情况下，基于诚实信用原则，被告理应全面、真实地予以告知，如有故意隐瞒即应构成欺诈。
第三，就本案而言，原告表示在签约前曾向被告询问过系争房屋内是否有死人的事情。被告对此予以否认，故原告应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。原告虽提供了与中介公司员工的电话录音及聊天记录，但均无法直接证明签约前原告曾向被告本人询问是否死过人这一特定情形，故对于原告的主张，本院实难采信。
由此，原告未能举证证明其在签约前曾询问被告相关情形，现原告以被告欺诈为由，要求撤销合同、返还房款并予以赔偿的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于系争房地产买卖居间合同此后是否继续履行抑或解除，及由不同的履行状态导致的不同法律后果，并非本案的诉讼请求，本案不作处理，可由相关当事人另行解决。

【法条适用】
《中华人民共和国民法典》
第八条【守法与公序良俗原则】民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
第十条【法律适用】处理民事纠纷，应当依照法律;法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

【律师建议】
在二手房买卖合同纠纷中，购买方以出售方所售房屋是“凶宅”为由，要求解除或撤销买卖合同，或者要求出售方予以赔偿时，由于“凶宅”的观点属于民间普遍存在的民风民俗，不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“善良风俗”，受法律保护。但是，对于“凶宅”的界定范围不宜过大，以免加大出售方的信息披露义务，损害正常的房屋交易市场秩序。例如正常生老病死及与系争房屋无关联的坠亡事件等均不应定义为“凶宅”。
购买方若需要维护自己合法利益，律师建议提前和出售方沟通，表达自己不希望购买到任何与“死亡”相关房屋的意愿，并留存好证据。此时若出售方仍不履行披露义务，隐瞒真实情况，购买方即可提起诉讼，证明其存在欺诈。

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