商业房地产运作离不开律师

　　近几年，随着我国改革开放的不断深入，房地产开发也从计划经济下的满足人们基本生活需求的基本建设，逐渐发展成为一个带有很大盈利性的典型市场经济下的商业行为。

　　由于房地产业本身具有对其他行业的连带互动性特点，不仅能直接刺激与影响国民经济的发展，同时由于该行业直接关乎广大民众“衣食住行”中“住”这一最重要、最基本的日常生活，我国政府对该行业发展一直是持密切关注与谨慎引导的扶持态度，此可见我国自90年以来不断修改与颁布出台的房地产政策法规，数量之多、内容之规范的法制治理方针与态度。也正因如此，在众多的相关行业中，法律是作为房地产开发和建设所必须与绝对遵守的规则，自然法律法规及房地产政策也成为各房地产发展商所必不可少应了解的内容。那么作为熟知法律法规政策、擅用法律技巧的律师，在房地产开发过程中自然而然的担当起了重要的角色与起着不可估量的作用。

　　律师在商业房地产开发中作用很大，商业房地产运作离不开律师具体来说有一下几个方面：

　　第一、土地开发离不开律师

　　土地在我国分为国家所有和城镇集体所有土地，它不像私有制国家的土地，是高度私有化的产物。在我国土地仅属于国家和集体所有，任何人对于国家土地只有使用权而没有所有权。且此种使用权是有限制的，非简单的永久使用权。由于我国对土地所有权与使用权的规定划分，以及房地产商业行为中土地的所有权与使用权分离特性，必然存在一些法律调整的复杂问题，再加之我国长期以来在土地管理方面遗留有大量问题，以及法律法规中政策性法条较多，各地政府的规范性文件不统一等问题，均决定着各房地产发展商不仅需要及时掌握上述法律信息，同时还要于其中运用法律技巧、法律手段处理、协调土地开发过程中所遇到的各方面问题与关系。尤其是在我国当前法律体制正处于完善修正过程中，上述问题的处理更需要律师这一熟知法律知识，擅用法律技巧的专业人才来化解与降低土地开发的商业风险。

　　第二、房产开发离不开律师

　　如果说土地开发中所遇到的问题已经非常复杂，需要专业人员加以解决的话，那么，房地产开发中所涉及的法律问题就更加复杂。房产开发中首先遇到是房屋拆迁及安置问题，这是房产开发中最棘手的问题。受过去计划经济的影响，许多老百姓都是几代同堂，共处一屋。像这样的拆迁户又比较多，对他们的拆迁与安置工作都是比较困难的，再加之百姓的法制观念淡薄与各地政府拆迁安置标准不一。拆迁安置工作无时无刻的会发生与碰到这样或那样的问题，而其中最重要的是法律方面问题，而且上述问题还必须以法律文件的形式签署。因此，上述工作的顺利进行离不开律师的保驾护航，律师从参与谈判到签署文件将起到旁人所不能替代的作用。

　　房屋建设之所以离不开律师，最重要是进行房屋建设首先要签订大量的法律文件，而这些大量的法律文件既是房屋建设中合同双方所必须要遵守的法律文件，也是日后解决争议的依据。尤其是房屋建设涉及的部门多，参与人员广，易有突发事件与产生争议。而这些问题的处理正确、及时与否，不仅直接影响房屋建设工程的进度，同时还直接关系该房产项目的日后发展进程。因此，从房屋建设开始重视法律文件、让律师全程参与就显得尤为重要。

　　房屋销售中离不开律师。在房屋销售过程中除了前期价格、位置、性能、结构等选择属于纯技术问题，后期签订合同则属于典型的合同行为，而合同行为是典型的法律行为，需要当事人双方的合意才能成立。而合意的达成必须建立在双方统一意思，明示权利、义务。对于非专业人士的合同当事人要达成上述合意以及能切实保障自身权益，是非常困难的。律师的介入不仅能促进双方消除法律误解，尽快达成合意，同时还能及时发现问题、解决问题、消除争端，为双方今后能顺利执行合约奠定良好的基础。

　　房屋物业管理中也离不开律师。目前，由于国内房地产业属新兴行业，因此，无论拆迁、建设、销售及代理方面均不十分规范。如果说由于上述原因造成的问题，通过一系列治理整顿可以得到一定的改善的话。那么，房屋的物业管理则是一个需要很长时间才能得到解决的问题。尤其是在我国房地产起步不久的环境里，物业管理在许多房产上是空白或不为重视，现今由于物业管理所引发的问题也是比较多的。虽然，我国对物业管理出台些规范性文件，但那些文件规定仍在许多方面未予以涉及，有些问题的解决仍只能依靠双方通过签署物管合同来加以明确解决。也正因为如此，房屋物业管理离不开律师，尤其是房地产专业律师，因为只有让专业性律师参与，在有法律保障的前提下才能建立完善、科学的物业管理规范制度，与促使该制度能得以有效的执行。

　　第三、房地产金融事务中离不开律师

　　房地产投资筹措资金离不开律师。一个房地产项目，如果说选项、立项、设计、勘察、和其他前期工作是基础的话，那么，筹措建设资金则是一个项目能否成功的关键所在，而筹措资金一般又是多渠道、多种形式的，在这种复杂的筹资过程中，必然要签订各式各样的贷款、抵押、担保和合作投资合同。而作为房地产开发商或许对房地产方面问题及有关合同比较熟悉，但对于金融领域内的各种问题及相关合同就未必熟悉了，在这个时候，起草、谈判并签订有关筹资合同则成为问题的关键所在，也是律师最大限度地发挥作用的时候，律师的介入可以避免大量隐患的出现，也是房地产开发商筹资合法性的可靠保障。

　　第四、房地产纠纷解决离不开律师

　　房地产纠纷可以分很多类，狭义的理解主要有买卖过程中的纠纷，租赁过程中的纠纷以及落实，私房政策方面的纠纷;广义的理解还包括房屋建设过程中的纠纷、土地的纠纷等等。无论狭义的理解还是广义理解，房地产纠纷的处理完全离不开律师，因为我国对房地产房屋拆迁、安置、销售及房地产金融事务等方面有的是有稳定的法律法规，有的就只有适时作出的政策、及规范性文件;有的规定较为详细，有的就只有指导性意见，且各个时期、各个省分做法也有很大不同，而这些做法汇编成册，又是几大本，这其中不仅涉及的是大量的法律问题，还有大量的政策方面问题，而且由于各种情况极其复杂，因此在运用法律上也有很大的区别，这就需要律师付出艰辛的劳务从而找出一些适用于自己所需要解决的那一类问题的政策或法律。尤其在土地的买卖、转让过程中产生一些纠纷问题里，有些是受我国原计划经济一些历史遗留的问题，有些是由于不完善的法律背景下所产生的各式各样的问题，这些问题许多在现阶段不仅没有现成的答案，甚至连相应的法律或司法解释都没有涉及，这时候就需要律师动用一切力量，开动脑筋，运用法律技巧想方设法寻找解决问题的答案，并为客户找到理想的解决问题的方法。

　　第五、涉处房地产业务离不开律师。

　　涉外房地产主要是指可以外销的别墅，公寓、和写字楼项目，这些项目由于具有涉外因素，因此，国家和各级政府部门都比较重视。因为既是房地产问题，又涉及国家引进外资、及国家整体形像，这类项目从立项开始，到建立合资或合作企业以及销售、物业管理和税收等方面，国家均有一整的法律、法规加以约束。因此，外商如果在中国投资，无论开发房地产项目还是购买房地产，均需寻求法律上的帮助，而作为从事法律服务业的律师，在此方面可以起到重要的作用。通过律师的服务工作，不仅可以打消外商投资的顾虑，而且，可以保护外商的合法权益，另一方面，也起到了保护国家利益，捍卫了国家法律的尊严作用。

　　相信随着我国国民经济的迅猛发展，人民的需要不断增大，房地产也会更迅速发展，作为房地产开发商顾问群中的一个重要组成部分的律师，将会起到不可估量的作用，而这种作用是任何其他专业人员无法替代的。律师走进房地产，商业房地产需求律师，离不开律师，这已是我国法制市场经济里不容改变的事实。