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一房两卖要满足什么条件才能得到双倍赔偿?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:

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  导读:在房屋买卖中总会遇到各种各样的违法行为,其中一房两卖就是其中之一,那么对于一房两卖法律是如何规定的?满足什么条件才能得到双倍的赔偿?下文,由上海房产法律咨询为您详细介绍。

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  一、一房两卖法律规定

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  由此可见,一房二卖的情况下,无法取得房屋的买受人不仅可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并且还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  2、此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

  (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

  (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  二、一房二卖如何要求双倍赔偿

  1、条件:

  (1)请求权主体是商品房的买受人。商品房是房地产企业开发的对社会公众销售的房屋,存量房、经济适用房、集资房和宅基地则不属于商品房,不适用《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿。买受人可以是自然人,也可以是法人或其他组织;购房目的可以是生活消费,也可以是投资盈利。

  (2)适用惩罚性赔偿尽适用于特定情形。《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定的可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为,而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿,出卖人承担一般违约责任。

  (3)惩罚性赔偿是以合同无效或效力终止为前提。买受人主张惩罚性赔偿,首先应当请求宣告买卖合同无效,或者请求撤销、解除买卖合同。反之,即使出卖人存在欺诈与恶意违约行为,但买受人不请求确认买卖合同无效,或者不请求撤销、解除买卖合同,自然不能主张惩罚性赔偿。

  (4)惩罚性赔偿不同于一般违约赔偿。合同无效与被撤销,当事人承担缔约过失责任,赔偿范围为信赖利益;合同因违约而解除,违约方承担违约责任,赔偿范围为履行利益。这两类赔偿以填补损失为目的,而惩罚性赔偿以惩罚为目的,出卖人欺诈或恶意违约,除承担填补性赔偿之外,另行承担惩罚性赔偿,但惩罚性赔偿必须以填补性赔偿为基础,不能单独适用。

  2、赔偿数额:

  对于出卖人欺诈与恶意违约的情形,赔偿限额为不超过已付购房款的一倍,具体赔偿数额通过具体案情,根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况,以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。

  这就意味着肯定会获得惩罚性赔偿,但是不一定会获得双倍,司法解释规定的是不超过已付购房款一倍的赔偿责任,这点需要注意。

  3、买受人主张惩罚性赔偿以出卖人恶意违约,买受人缔约目的不能实现而请求解除买卖合同为前提,反之,以下情形下买受人不必主张解除合同,更无需主张惩罚性赔偿:

  (1)出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,但出卖人及时解除抵押,买受人能够实现合同目的;

  (2)第三人行使抵押权,支付全部或者大部分房款的买受人可以主张其权利优先于抵押权;

  (3)出卖人又将该房屋出卖给第三人,但选择向前买受人履行合同,或者后买卖合同无效,前买受人能够实现合同目的;

  (4)出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。

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