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房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有|最高法判例解析
来源：上海房地产律师网 作者：admin 时间：2022-07-27 10:06:56
声明：本文为赵玉娟律师团队原创，如转载需经作者同意。
房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有|最高法判例解析
【案例概述】
案号：（2021）最高法民终631号
案由：案外人执行异议之诉
基本案情：云南省高级人民法院于2018年5月11日作出(2017)云民初91号民事判决，确认富滇银行西山支行与广福公司之间的金融借款债权债务，并于2017年6月28日作出的(2017)云民初91号民事裁定，查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限，并于同年7月20日查封了广福公司位于昆明市日新中路广福城小区的房产，其中包括案涉车位。蒋某以对案涉执行标的案涉车位享有合法权益为由提出书面异议。
争议焦点：蒋某对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院观点】
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：蒋某对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中，关于蒋某是否在人民法院查封之前已合法占有案涉车位问题。富滇银行西山支行上诉称，现有证据不足以证明蒋某于法院查封前已完成案涉车位的交付，且案涉车位的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。根据一审查明的事实可知，2016年9月12日，广福公司与蒋某签订《购买协议》，约定蒋某购买案涉车位。2016年9月23日，广福公司出具《“广福城”交房通知单》载明，蒋某已就案涉车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交付。2016年9月28日，蒋某向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费。蒋某依据合法有效的合同有权要求广福公司交付案涉车位，且根据广福公司的交房通知办理了交付手续，富滇银行西山支行未提供证据证明蒋某交接时案涉车位不具备使用条件，故一审法院认定蒋某在法院查封前已合法占有案涉车位并无不当，富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。
关于蒋某是否已支付了全部价款问题。富滇银行西山支行上诉称，蒋某提交的证据不足以证明其在案涉车位查封前已支付了全部车位款。对此，本院认为，根据一审查明事实及庭审笔录可知，蒋某同时购买了广福公司案涉车位及储藏室一间。2016年8月12日，广福公司向蒋某开具收据，载明收到案涉车位定金10000元、储藏室定金10000元，蒋某对此提交了同日POS机刷卡记录20000元的证据。2016年9月23日，蒋某通过POS机刷卡支付170390元。同日，广福公司出具两份收据，载明收到案涉车位款及储藏室款项共计187400元；收到案涉车位款及储藏室维修基金2990元。上述款项可以看出，蒋某两次支付款项共计190390元，与广福公司出具收据载明的收到案涉车位及储藏室款项187400元加维修基金2990元，共计190390元是完全吻合的。据此，一审法院认定蒋某已支付了全部款项并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。
关于是否因蒋某自身原因未办理过户登记问题。据一审查明，广福公司自认案涉车位未办理过户登记的责任在于广福公司，富滇银行西山支行亦未举证证明案涉车位未办理过户登记系因蒋某自身原因。富滇银行西山支行关于蒋某购买案涉车位后怠于行使权利，对未能办理过户登记过错明显的主张不能成立。一审判决认定案涉车位未办理过户登记的原因不在于蒋某并无不当。
此外，蒋某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其对案涉车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，一审认定蒋某对案涉车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。
【法条适用】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【律师建议】
针对房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有这一点最高法有不同的裁判观点，作者于本文采取肯定意见主要是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条规定。“已合法占有该不动产”强调的是不动产买卖合同履行的进度和已有的法律状态，如果买卖合同已经履行到了一般人可以判断买受人“即将”取得标的物所有权的阶段，那么就基本可以认定买受人对标的物享有的物权期待权可以排除法院对普通金钱债权的强制执行。
此外，《中华人民共和国建筑法》第61条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利，而只有业主“已合法占有该不动产”得到认定业主的合法权利才能得到保护。故作者认为房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有。
房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有|最高法判例解析
【案例概述】
案号：（2021）最高法民终631号
案由：案外人执行异议之诉
基本案情：云南省高级人民法院于2018年5月11日作出(2017)云民初91号民事判决，确认富滇银行西山支行与广福公司之间的金融借款债权债务，并于2017年6月28日作出的(2017)云民初91号民事裁定，查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限，并于同年7月20日查封了广福公司位于昆明市日新中路广福城小区的房产，其中包括案涉车位。蒋某以对案涉执行标的案涉车位享有合法权益为由提出书面异议。
争议焦点：蒋某对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
【法院观点】
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：蒋某对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中，关于蒋某是否在人民法院查封之前已合法占有案涉车位问题。富滇银行西山支行上诉称，现有证据不足以证明蒋某于法院查封前已完成案涉车位的交付，且案涉车位的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。根据一审查明的事实可知，2016年9月12日，广福公司与蒋某签订《购买协议》，约定蒋某购买案涉车位。2016年9月23日，广福公司出具《“广福城”交房通知单》载明，蒋某已就案涉车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交付。2016年9月28日，蒋某向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费。蒋某依据合法有效的合同有权要求广福公司交付案涉车位，且根据广福公司的交房通知办理了交付手续，富滇银行西山支行未提供证据证明蒋某交接时案涉车位不具备使用条件，故一审法院认定蒋某在法院查封前已合法占有案涉车位并无不当，富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。
关于蒋某是否已支付了全部价款问题。富滇银行西山支行上诉称，蒋某提交的证据不足以证明其在案涉车位查封前已支付了全部车位款。对此，本院认为，根据一审查明事实及庭审笔录可知，蒋某同时购买了广福公司案涉车位及储藏室一间。2016年8月12日，广福公司向蒋某开具收据，载明收到案涉车位定金10000元、储藏室定金10000元，蒋某对此提交了同日POS机刷卡记录20000元的证据。2016年9月23日，蒋某通过POS机刷卡支付170390元。同日，广福公司出具两份收据，载明收到案涉车位款及储藏室款项共计187400元；收到案涉车位款及储藏室维修基金2990元。上述款项可以看出，蒋某两次支付款项共计190390元，与广福公司出具收据载明的收到案涉车位及储藏室款项187400元加维修基金2990元，共计190390元是完全吻合的。据此，一审法院认定蒋某已支付了全部款项并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。
关于是否因蒋某自身原因未办理过户登记问题。据一审查明，广福公司自认案涉车位未办理过户登记的责任在于广福公司，富滇银行西山支行亦未举证证明案涉车位未办理过户登记系因蒋某自身原因。富滇银行西山支行关于蒋某购买案涉车位后怠于行使权利，对未能办理过户登记过错明显的主张不能成立。一审判决认定案涉车位未办理过户登记的原因不在于蒋某并无不当。
此外，蒋某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其对案涉车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，一审认定蒋某对案涉车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。
【法条适用】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【律师建议】
针对房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有这一点最高法有不同的裁判观点，作者于本文采取肯定意见主要是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条规定。“已合法占有该不动产”强调的是不动产买卖合同履行的进度和已有的法律状态，如果买卖合同已经履行到了一般人可以判断买受人“即将”取得标的物所有权的阶段，那么就基本可以认定买受人对标的物享有的物权期待权可以排除法院对普通金钱债权的强制执行。
此外，《中华人民共和国建筑法》第61条第二款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的权利，而只有业主“已合法占有该不动产”得到认定业主的合法权利才能得到保护。故作者认为房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有。
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