上海房地产律师网由赵玉娟律师创立是一所拥有一流的谙熟房地产法律事务的律师团队。本站律师拥有处理各种疑难复杂案件...【详细】

预约电话:13916535699/13918265907
传真号码:86-21-58770160
邮箱:1069603747@qq.com
联系地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
业务范围
特色服务
诉讼费计算器

商品房买受人可否依据《认购书》排除执行|最高法判例解析

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:

分享到:
声明:本文为赵玉娟律师团队原创,如转载需经作者同意。
商品房买受人可否依据《认购书》排除执行|最高法判例解析
一般的房屋买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条时并不能排除抵押权人的执行。那么,商品房买受人可否依据其与开发商签订的《认购书》排除执行呢?
 
【案例概述】
案号:(2021)最高法民申4903号
案由:案外人执行异议之诉
基本案情:2013年12月28日,九海公司与陈某平签订《景都乐苑楼盘认购协议书》,约定陈某平分期付款购买案涉房屋,面积138.95平方米,每平方米4044元,总价561913.8元。签订协议当日及2014年6月11日、2016年10月4日,陈某平以转账方式交纳购房款17万元、19.1913万元、20万元,九海公司出具加盖公司财务专用章收据三张,共计561913元。收款事由为景都乐苑房款,经办人宋洁。陈某平还提交景都乐苑交房收费明细表,证明陈某平于2016年1月9日交纳天然气初装费等14项费用25061元,陈某平办理入住。青海骏腾物业收款收据,证明陈某平交纳2017年3月至2019年12月物业费,同时提交了景都乐苑交纳水电费单据等。2020年1月15日,海东市乐都区自然资源局出具《房屋产权登记信息查询结果》,陈某平名下未有其他房产。2016年8月11日,九海公司将包括案涉房屋在内的房屋抵押给亿邦公司。2019年12月12日,法院在亿邦公司与九海公司、王某生民间借贷纠纷一案执行中查封了案涉房屋,陈某平提出执行异议。
争议焦点:
1、二审判决适用法律是否有误;
2、陈某平是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
 
【法院观点】
一、关于二审判决适用法律是否有误的问题。
首先,案涉房屋登记在九海公司名下,九海公司系该房屋开发企业。2013年12月28日,陈某平与九海公司签订了《景都乐苑楼盘认购协议书》。陈某平作为买受人提起本案案外人执行异议之诉,主张参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,并无不当。其次,亿邦公司主张其对案涉房屋享有抵押权,二审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,确定案涉房屋上的交付全部或大部分购房款的消费者购房人的权利、工程价款优先受偿权以及抵押权三者间的效力顺位,适用法律并无不当。
二、关于陈某平是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。
首先,2013年12月,陈某平与九海公司签订了《景都乐苑楼盘认购协议书》。2019年12月12日,案涉房屋被人民法院查封,查封在房屋买卖合同签订之后。《景都乐苑楼盘认购协议书》载明了购房面积、单价、总价、付款方式等房屋买卖的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,可以认定陈某平与九海公司间订立了房屋买卖合同。亿邦公司主张未经其同意,案涉房屋在抵押期间的转让行为依担保法第四十九条第一款、物权法第一百九十一条规定应为无效,根据物权法第十五条规定的合同效力和物权效力区分原则,未经抵押权人同意转让抵押财产的,仅不产生物权变动的法律效果,并不影响转让合同的效力。亿邦公司不认可《认购协议》的真实性,主张不能排除《认购协议》是九海公司为损害亿邦公司利益与陈某平恶意串通,于办理抵押登记后补签,但未提供证据予以证明。结合2016年陈某平即实际入住案涉房屋的事实,可以认定《景都乐苑楼盘认购协议书》系当事人真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,二审法院认定房屋买卖合同合法有效是正确的。其次,陈某平在签订《景都乐苑楼盘认购协议书》后于2013年12月28日、2014年6月11日、2016年10月4日分三次向九海公司交纳全部购房款。亿邦公司认为陈某平将购房款向第三人支付,不应认定已向九海公司履行购房款。经审查陈某平的转账记录及九海公司出具的房款收据等证据,并结合陈某平在亿邦公司抵押权登记之前实际入住案涉房屋的事实,二审法院认定陈某平支付了全部购房款并无不当。再次,亿邦公司主张陈某平未再与九海公司签订商品房买卖合同,未办理产权登记,大量购房款转给个人,不符合无过错不动产买受人的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件中并未要求购房人需要对未办理过户无过错,亿邦公司的此项主张不足以构成再审的事由。因此,二审法院认定陈某平符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件,享有排除强制执行的民事权益,认定事实清楚,适用法律正确。
 
【法条适用】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条
商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
 
【律师建议】
如果商品买受人与开发商签订的《认购书》具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容,则实践中法院一般可以认定其为买卖合同。即买受人若能满足以下三个要件,则可以排除执行:  
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
 
相关阅读
商品房预约合同纠纷,未签订书面购房合同,是否能要求退还预付房款?
出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同,是否支持?
房屋买卖合同过程中的户口迁移问题|判例解析
商品房买受人可否依据《认购书》排除执行|最高法判例解析
房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有|最高法判例解析

咨询热线:139-1653-5699