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房屋买卖合同过程中的户口迁移问题|判例解析

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房屋买卖合同过程中的户口迁移问题|判例解析
【案例概述】
案号:(2018)京03民终13033号
案由:房屋买卖合同纠纷
基本案情:2017年6月11日,第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。2017年6月17日,第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》,约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续,并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出,应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。2017年7月7日,第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口,并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由,诉至法院请求刘某支付违约金37万元。
 
【法院观点】
一审法院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。刘某未采取有效措施按时使诉争房屋内遗留户口被全部迁出,应支付违约金,第某、翁某要求数额过高,法院将从督促刘某履行义务前提下酌情确定数额及给付方式。第某、翁某其他诉讼请求,违约金可以弥补,不再支持。尾款可以协商折抵或依约给付,本案不予考虑。
二审法院认为,本案二审争议焦点为:一审判令刘某向第某及翁某支付违约金的数额及支付方式是否适当。双方签订的《补充协议》明确约定,刘某在涉案房屋过户后2月内,办理完成原有全部户口迁出手续,并留存5万元房款在户口迁出之日由第某及翁某以现金形式自行交接给刘某。同时约定,如因刘某自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的,应当向第某及翁某支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。现刘某未按约定完成原有全部户口的迁出,一审法院依据双方《补充协议》的上述约定,并综合具体违约情形以及上述违约行为给第某、翁某造成的损失等本案情况,酌情确定刘某应当承担的违约金数额,并出于督促刘某尽快履行义务的考虑,就部分违约金的给付采取按日计付的方式,均无不妥,本院予以维持。刘某关于一审判决确定的违约金数额过高及支付方式不当的上诉主张,本院不予采纳。
关于5万元房屋尾款,《补充协议》中约定的给付方式为户口迁出之日以现金形式交付,截止到本案二审审理终结前,刘某并未完成户口迁出义务,故该5万元房款的支付条件尚未成就,即第某及翁某所负5万元房款之债务并非到期债务,刘某所提以该5万元房款与其应承担的违约责任相抵扣的主张,不符合我国法律中关于债务抵销的规定,本院对此不予采纳。
 
【律师建议】
户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中比较常见,实践中法院对于此类问题的处理原则一般为:买受人起诉请求出卖人迁出户籍的,不属于人民法院民事案件的受理范围。但是,对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任,从合同层面规制了出卖方的义务。
律师建议买受人在购买房屋时,要详细了解清楚所涉房屋内的户籍情况,房屋是否属于出卖人,房屋还有无其他的户口,能否按时迁出,并在后续的房屋买卖合同中明确加以约定,约定迁出时间和违约责任。特别是购买学区房时更要查明所涉房屋的学区是否已经使用,对此最好在合同中明确约定,以规避风险。
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