以案分析房地产企业税收风险

摘要：随着我国经济的快速发展，人们生活水平显著提高，相应的对居住环境提出了更高的要求，为房地产行业发展带来了更大的空间。房地产行业的入库税款额占我国财政收入的比例较高，向来是税务机关关注的重点行业，这就要求房地产企业务必关注自身的税务风险。下文上海房产律师咨询为您详细讲述。

一、税务违法案件

(一)案件名称：海南XXX开发有限公司

(二)违法性质：未按税法规定足额申报缴纳各项税费及取得虚假发票。

(三)违法事实：我局对海南XXX开发有限公司2012年1月1日至2013年12月31日期间涉税情况进行检查。

1.该公司2012-2013年度取得的销售商品房价外费用未按规定申报缴纳营业税和教育费附加。

2.该公司2012-2013年度签订部分经济合同时未按规定足额申报缴纳印花税。3.该公司2012-2013年度在申报城镇土地使用税时抵减面积计算有误，未按规定足额申报缴纳城镇土地使用税。

4.该公司2012-2013年度未按规定申报缴纳房产税。

5.该公司2012-2013年度在计算代扣代缴个人所得税时计算有误，未足额代扣代缴个人所得税。

6.该公司2012-2013年度未按规定时间足额预缴土地增值税。

7.该公司收到的海口XX汽车维修有限公司开具的25，800.00元维修费发票经鉴定为假发票。

(四)税务处理

2015年2月，我局依法对海南XXX房地产开发有限公司作出税务处理，补缴营业税4，340.50元，城市维护建设税43.42元，教育费附加130.22元，地方教育费附加86.79元，印花税2，220.32元，城镇土地使用税1，439.79元，房产税5，558.07元，个人所得税9，161.06元，土地增值税1，736.20元，加收滞纳金71，161.80元，罚款36，859.17元元，共计132，737.34元。

二、案例分析

(一)滞纳金

1.以上案例中除个人所得税外其他所有税种小计金额为15555.31元，个人所得税9161.06元，合计24716.37元；《税收征管法》第32条规定，滞纳金为未缴税款按日万分之五计算；计算期间为税收滞纳金从滞纳税款之日至下发检查通知书之日止；

依本案中的数据是无法计算得到滞纳金71，161.80元的。

2.依据2012年始执行的《行政强制法》第45条规定：行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额。本案例中滞纳金已达近三倍。

3.若按《税收征管法》第52条规定：因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。按该法第32条的规定，如果滞纳金要超过本金，需要2000天，即五年多时间呢。

而本案中，未透露是什么时间开始的稽查实施，只公布是2015年2月做出税务处理决定，稽查期间是2012至2013年。无论如何算不到五年。

当然，笔者从税务稽查实务的角度，不排除此次税务稽查过程中发现有税种在日常征管过程中未按期缴纳而导致加收滞纳金的情况，如果有，该公告应明确告知。

(二)罚款

在本公告中，由于公告的查补税种、税额本身来说，应该不至于来个1.5倍的罚款；或许由于公告信息不全，亦不知罚款金额如何成立。

三、提醒

(一)做为纳税人，应该积极有效的防范这类简单的征纳风险，做到按期如实缴税。如果由于税务机关的原因，不让企业按期足额纳税应取得相关证据资料，否则事后稽查风险仍由纳税人来承担；

(二)要更注意对价外收费、小税种如印花税、土地使用税、房产税等的管理，因为这类税种不需要很深的理论基础，只需要知晓条例及实施细则，确切计算，一般不会出错而导致滞罚风险；

(三)对于员工薪酬的个人所得税，应加以税务管理，不因为代扣代缴类税收导致财务负担；

(四)在取得各类发票时，应主动对发票真伪进行鉴别，在无法鉴别真伪时，要通过税务机关的网站、税务咨询电话、纳税服务大厅现场查询或向开票企业的主管税务机关发函等方式进行鉴别。

(五)2016年深化国地税中央体制改革中，地税部门将会对小税种进行更加严厉的征管和稽查；个人税号将成为第二身份证号，尽可能管理好个人所得税，既是造福企业也是造福企业员工的好事；

(六)建议企业切实加强税务风险控制，不要以为只有企业管理才是内控，其实税务风险是最真实也是最能产生效益的内控！

(原文标题：房地产企业税收风险管理有益提醒)