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房地产估价的流程是怎样的?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2019-02-18 11:10:04

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摘要:在房屋交易中,房产估价有着非常重要的作用。那么,房地产估价的流程是怎样的?下面由小编详细讲解。

一、获取估价业务:

1.政府委托。

2.企业或个人委托。

3.自有自估。

二、受理估价委托:

1.明确双发权利与义务。

2.合理安排时间及人员。

3.保证估价质量。

4.适当提供相关附加(增值)业务。

5.注意适应相关行业的要求(如审计)。

三、拟定估价作业方案:

估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目链接做出统一安排。包括手机整理委估地产的相关资料、实地踏勘证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用。试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

四、收集资料实地踏勘:

产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘察周围环境景观、地价调查等内容。

五、分析整理相关资料:

对于收集的资料,应充分分析是否为估价作业必要的充分资料,以及该资料是否存在偏差或不真实,所以有必要对资料进行整理和分析,对针对不同估价方法所收集的资料进行归类:对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

六、选定方法试算价格:

根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料的状况。选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法。

七、确定宗地估价结果:

估价师根据估价资料。对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后的估价额。一般有五种方法,一是算数平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考。

八、撰写估价报告书:

土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认和备案。(从报告格式上看。宗地估计报告可分为书信式、文字式和表格式。)

九、交付估价报告

十、估价资料归档

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