正确分析房地产项目融资的渠道

(一)银行信贷

上海房产律师赵玉娟对于房地产行业，银行贷款具有便捷、成本相对较低、财务杠杆作用大的特点。因此，尽管国家和银监会出台了宏观紧缩金融政策，银行贷款仍然是房地产行业的重要融资方式。除了直接的商业贷款外，还需要有有实力的房地产企业采用银行贴息贷款和委托贷款等多种方式进行融资。

(二)股权融资

美国房地产项目的资金构成中，银行贷款只占15%，企业自有资金占70%，自有资金来自于包括保险公司、养老基金等福利基金、房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众的资金等多元化的房地产企业的股东。借鉴美国房地产行业的成功经验，房地产企业可以通过合资的形式吸引股权融资，改变现有的融资结构、降低融资成本。

(三)房地产信托

随着信托法和信托投资公司管理办法的出台和50多家新信托投资公司的重新登记，加上信托业特有的经营范围广泛的优势，信托业开始了异常活跃的金融创新活动。而在这些创新之中，最为活跃的无疑就是围绕房地产业的房地产信托产品。据不完全统计，2003年，至少有40亿元的资金通过信托的方式进入房地产投资领域。2003年，全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。在宏观金融政策紧缩的情况下，房地产信托作为金融四大支柱之一将发挥积极而有效的作用。

信托投资公司都十分看好房地产开发信托业务。有的已经成立了房地产信托部，将通过信托计划为房地产企业前期开发或后期装修提供“过桥贷款”，以解决开发项目的短时资金缺口。现有的房地产信托项目中，基本采取四种模式进行开发运作：直接对房地产项目进行投资、直接给房地产商贷款、对成熟房地产物业进行处置、土地开发整理。这四种模式基本涵盖了房地产开发的各个阶段，具有代表性、针对性和可操作性，是目前房地产信托业务的主要方向。

(四)融资租赁

融资租赁，又称全额支付租赁，就是说在规定的支付阶段中，承租人支付的租金足以补偿出租人的资本费用和利润。所以，这种租赁实质上是出租人向承租人提供的一种融资方式。一般有两种方式，一是出租人的地产，如房地产开发企业取得一块土地的使用权，根据某用户的要求开发建设房地产项目，并与其签订长期租赁合同，开发商可以用未来每年定期的租金作为抵押，申请开发项目的全额的长期抵押贷款。第二种是承租人的地产，是指房地产企业通过租赁方式获得土地使用权后，自己开发、经营房地产项目，以租赁权益为抵押申请长期抵押贷款。由于租金在财务上是作为经营成本，可以在税前支付，对开发商来说具有税盾效应。

(五)房地产投资基金

房地产投资基金，在我国系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事产业投资，它是一个与证券投资基金相对等的概念。房地产产业投资基金是非金融机构的资金使用行为，一般由一个负无限责任的经理合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的有限责任的有限合伙人(基金投资公司)组成，以公募或私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。资金投向严格地限定于与房地产有关的证券、房地产开发项目、房地产租赁等方面。房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构，还可以在基金的支持下通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，实现资源的优化配置。

2002年底，由多家大型企业组建而成的国内首支地产基金“中国住宅产业精瑞基金”目前已经拥有40多个亿的资金规模。国外的地产基金业瞄准了中国房地产市场，首创集团与荷兰国际集团合资成立了第一家直接面向中国市场的房地产开发基金“中国房地产开发基金”。随着中国证券市场的规范化，投资基金将成为房地产行业的重要融资渠道。

(六)上市融资

2002年，证券统计上公布的房地产上市公司仅有42家，占全国房地产企业总数的0.2%～1%，融资总额为33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。国家《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》进一步规范了房地产企业上市融资的行为，虽然《通知》提高了企业进入资本市场的门槛，但对于有实力的房地产企业而言，无疑为其创造了良好的融资环境。

(七)房地产债券

在《公司法》以及《证券法》的规定下，大部分房地产企业不具有发行债券的资格;同时，我国债券市场交易量相对较小，发行和持有的风险都比较大。有实力的房地产企业可以考虑在二板市场上市进行融资。