房地产律师：买卖行为无授权，事后未得到追认，应属无效

　　[案情简介]

　　2000年1月，王某与某所在单位签订房改售房合同，由某购买所在单位的房改房一套，面积28.87平方米，售价8022元。2000年8月16日，王某取得该房屋的所有权证。2000年11月13日，王某之子王某某及王某儿媳程某找到张某及其妻甘某要将此房卖给他们。王某某及程某说房子是他们自己的，当时该房正在出租，一年的租金已由王某某向房客收取了，双方商定的房屋价格是30000元，待一年租期满后由张某及甘某入住此房，张某支付30000房款之后，张某及甘某又向程某支付了2700元房款，加上王某某事先收取房客一年的租金，房款总价近40000元。双方商定好价格后，张某提出要办过户手续，要求王某某出示房产证的原件及身份等证明。王某某出示房产证的原件后，张某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某，即王某某之父，并非王某本人。张某要求王某某出示王某的授权委托书及王某的身份证明文件，但王某某称房子是他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某坚持要求王某的委托书，王某某说让他父亲本人去房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。在此之后的2000年11月16日，王某某将该房屋上市交易申请提交房屋交易中心，并填写《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》;2000年11月23日，房屋交易中心批准了其上市申请;2000年11月23日，房地局交易管理科向王某发出〈公有住房和经济适用住房上市出售确认通知〉;2000年11月29日，原告向王某某之妻程某交付27000元购房款;之后，双方约定2001年1月10日下午3点到房管局办理过户手续，王某某去了，但张某与王某某等到下午下班时王某仍没有来，后来王某某与王某联系，说王某病了，来不了，后双方约定1月11上午9点王某到房管局办理过户手续。张某及甘某在9点钟来到交易中心后未见到王某及王某某。当时交易中心的负责办理过户的工作人员王女士告诉张某，说王某8点钟就来过了，因急着上班，所以王某就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了，他签完字后就先走了，王女士随后让张某在协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。2001年1月11日，王某与张某立契完成;2001年2月7日，张某取得诉争房屋的产权证。在这之后不久，张某入住该房屋。

　　2002年8月，有消息称该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高。王某某及其妻程某多次找张某及其妻甘某，欲将此房原价购回，张某及妻甘某未同意。

　　2003年3月18日，王某对国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某名下的房屋产权证;理由是他并不知道卖房的事，是王某某偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王某列张某某为第三人。法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王某名义所签的字并非王某本人所签。2003年6月30日，区法院行政庭以王某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张某某向北京市第一中级人民法院提起上诉。2003年9月19日，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。在行政诉讼过程当中，房屋行政主管部门向张某出具一份书面说明，告知张某解决此争议正确方式是通过民事诉讼确定房屋的所有权，然后再按合法程序与王某重新办理过户手续。在行政案件终审判决后，张某向检察机关提出申诉，检察机关的答复是此案最终应通过民事诉讼方式解决，确定房屋所有权，房管局在办证过程当中存在瑕疵，应重新办理所有权证。

　　2004年3月，王某作为原告以民事案件起诉张某，要求确认该房屋买卖合同无效。2004年4月1日，此案开庭审理，后王某撤诉。

　　在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于2004年4月23日被拆除，拆迁款198293.9元被公证处提存。

　　[法院审理]

　　2004年11月16日，张某作为原告向王某及王某某提起民事诉讼，要求确认张某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认所争议的房屋所有权属于原告。2004年12月22日，法院民事庭开庭审理此案。王某某在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，王某称他自己不知道卖房的事。张某在第一次开庭时要求法院向房管局调取证据，以证实王某去了交易现场，其本人知道卖房的事，是其自己本人办了过户手续。法院的法官去做了调查，查明王某的确去了过户现场，当时去了三个人，即王某、王某某、程某。

　　[法院判决]

　　2005年1月12日，法院做出一审民事判决。法院认为，“合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某，王某某在未取得代理权的情况下将属于王某所有的房屋出卖、事后又未得到王某的追认，因此其行为对王某不发生法律效力。张某在明知王某某并非房屋产权人情况下，仍与王某某签订买卖协议，主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺，导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张某已无返还财产的必要，王某某应将购房款返还给张某。综上所述，判决如下：1、确认张某与王某某签订的协议书无效;2、王某某于本判决生效后十日内返还张某购房款三万元;3、驳回张某其他诉讼请求。”

　　[房产律师分析]

　　1、《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据合同法规定法院判决是正确的。

　　2、根据现有的《物权法》规定，王某的儿子王某某以及房屋交易中心是否承担责任，怎样承担责任也是值得我们考虑的。