土地可以做抵押吗?

　　摘要：土地可以做抵押，但需在法律许可的范围内做抵押，而且土地抵押的标的是土地权利非土地本身。下面详细讲解。

　　土地可以做抵押吗?

　　土地抵押是指土地权利人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿。

　　土地抵押不是实物抵押而是权利抵押。土地抵押的标的是土地权利而不是土地本身。

　　土地抵押的是法律允许转让的土地权利。我国法律对转让有禁止性或者限制性规定的土地权利，也相应的禁止抵押或者限制抵押(最直接的规定是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第五条：“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理”)。

　　进行的抵押土地权利必须已经登记发证，债务人或第三人对抵押的土地必须享有权利。另外，权利不明或者有争议的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

　　宅基地上的房屋可以设定抵押权吗?

　　根据中华人民共和国担保法第三十六条的规定，宅基地使用权不得设定抵押权，但能否以宅基地上的房屋设定抵押权呢?

　　根据该法律第三十四条的规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以设定抵押权，那么该法律规定的房屋是否包括了宅基地上的房屋呢?

　　在实践中，对宅基地上的房屋能否设定抵押权存在不同的理解，一种意见认为可以设定抵押权，即宅基地上的房屋属于法律规定的抵押人所有的房屋，因此是符合担保法第三十四条规定的房屋，可以设定抵押权。另一种意见认为宅基地上的房屋不能设定抵押权，理由是宅基地本身不能设定抵押权，以宅基地上的房屋设定抵押权的，在处分房屋是必然涉及到土地的问题，而根据房地产权利主体一致的原则，处分房屋必然涉及到宅基地的处分，而且设定宅基地上的房屋的抵押权，必然也对宅基地设定抵押权，因此宅基地上的房屋不能抵押。

　　我们同意后一种意见。