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租用土地后可否在该地上建设永久性建筑?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2018-06-12 11:51:11

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摘要:租用农村土地,不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。若要改变土地原本登记的土地用途的,必须要经过审批。

目前,农村土地承包经营权流转已成为我国农村中土地经营的热点,并且中央也鼓励农村进行农村土地流转,在中共十七届三中全会出台了农村土地流转的基本原则和方式,其中出租是农村土地流转的一种方式,那么承租人在租到土地后是否可以建设永久性建筑呢。近日,北流市人民法院就受理了一起当事人因土地承包经营权出租合同纠纷的案件。

潘某与黄某于2007年12月1日订立租地协议书,约定:黄某租用潘某座落在北流市隆盛镇某村某组的一块土地,租用期从2007年12月1日至2027年12月1日止,租金为每月50元,年租金总额为600元。潘某声称双方在租地时约定作为农业性生产经营性用地,并口头承诺只能搭临时建筑的,保证不搞永久性建筑物的,但黄某在潘某外出工作之机,私自建设了约40多平方米的永久性建筑,改变了土地用途,认为黄某违反了协议内容的相关规定,未经潘某同意,擅自建设二层砖混结构的楼房属于违约行为,要求收回该地的使用权,但黄某不答应,称潘某租赁给其的土地因建设北宝二级公路的需要已经改变了农业用途,1994年左右,北流市政府、公路局在建设北宝二级公路时,沿线的土地被告征用,其中包括了潘某的土地,北宝公路建成全线通车后,该土地是北宝二级公路路基的一部分,土地性质已改变,与其无关,并且在租赁土地时搭建建筑物是双方协约约定的事项,潘某是清楚知道的,并且协约书明确约定了潘某不得干涉黄某的经营,需保证黄某的使用权。

法院审理后认定,潘某和黄某在2007年12月1日协商一致,潘某将座落在北流市隆盛镇某村某组的一块土地租给被告使用,租用期限从 2007年12月1日起至2027年12月1日止,每月的租金为50月,按年支付租金,在每年年底支付。黄某在2007年租赁了潘某的土地后,用石棉瓦搭建了简易的房子用于经营卖猪饲料、烟、水等,在2014年在租地内建设了二层的楼房。

经审理,法院认为,根据《中华人民共和国土地承包法》第十条“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”的规定,双方达成的《租地协议书》为双方的真实意思表示,不违反有关法律和行政法规的强制性和禁止性规定,该合同合法有效。根据《中华人民共和国土地承包法》第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则:“(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”的规定,双方《租地协议书》还隐含有黄某不得将农用地用于非农建设的约定,潘某与黄某签订《租地协议书》是为了出租,是土地经营权流转的一种,底线是不得改变土地的农业用途,黄某在租用过程中,却建设两层永久性的房屋,实质上改变了水田的农业用途,违反双方的约定,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,潘某可以解除合同。审理后,法院对潘某主张解除与黄某于2007年12月1日签订的《租地协议书》的诉讼请求予以支持。

在此,法官提醒各位,虽然目前农村土地进行流转开始兴起,但流转的方式必须符合法律规定,一些人在租用农村土地后,想建设永久性的建筑,这违反我国土地管理法和土地承包法等的强制性规定的,所以在租地后,承租方只能依协议来办事,并要依法使用,如果要改变土地原本登记的土地用途的,必须要经过审批。

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