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买卖双方可以约定由谁缴纳土地出让金吗?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2017-09-18 12:04:15

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摘要:在房屋买卖行为中有个常用的交易习惯,即土地出让金由卖房人承担。那么买卖双方是否可以约定由谁缴纳土地出让金?下文上海房产律师为您详细讲述。

1、什么是土地出让金?

什么是土地出让金?顾名思义,它是一个与土地和相联系的新范畴,是一个土地财政问题。土地,在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用,改进和调整产业结构,包括一二三产业结构、各业内部结构等,制约或促进经济发展;二是的分配,作为调整市场经济关系的经济杠杆,调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,调节市场竞争关系等。

土地出让金,是指各级政府部门将出让给土地使用者,按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。

土地出让金,实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务,具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金,将累计若干年地租总和,采取一次性收取,则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说,土地出让金,是租非税,似税非税。

2、房屋交易双方可以约定由谁缴纳土地出让金吗?

根据2007年建设部、国家发展和改革委员会、监察部等七部门联合发布的《经济适用房管理办法》和2011年洛阳市政府《关于经济适用住房上市交易管理的意见》,经济适用房上市交易需缴纳土地出让金,缴纳主体描述为购房人或产权人,但没有强制规定由谁缴纳。在房屋买卖行为中有个常用的交易习惯,即土地出让金由卖房人承担。但是,根据民事法律行为意思自治原则,买卖双方可以对相应的权利义务进行约定,只要约定不违反国家强制性规定或损害第三人合法权益,该约定即对双方有约束力。如果买卖双方对土地出让金的缴纳有约定则应从其约定。

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