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石家庄房地产律师提醒您如何在收楼后找开发商“算帐”

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2013-08-29 16:49:28

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  现阶段,房地产开发市场整体来说还是比较混乱,购房难、收楼难、办证难,购房者在签订、履行购房合同的过程中一直处于被动和弱势角色,在“历经波折”、“九死一生”收楼入住并取得房产证成为完全的产权人之后,购房者也该好好松口气,然后惦记惦记找开发商算帐了,以下几种情况是开发商在履行商品房买卖过程中可能存在的违约责任,即使购房者在取得房产证之后,也能够依据法律规定追究开发商,好好吐一口恶气,解解当初购房时所遭受的“不公正待遇”:

  一. 追究开发商的逾期交楼的违约责任

  如开发商没有按照商品房预售合同约定的时间将购买的房产交付使用,则应当承担逾期交楼的违约责任,具体的赔偿标准为:商品房合同中有约定应按照约定要求赔偿,比如说如果甲方不能按期交楼,每逾期一天,按照已支付全部楼款的万分之五为标准支付违约金”,以一套价值四十万元的房产为例,每逾期一日,开发商应当承担两百元的违约责任,直至交付使用之日为止;合同中没有约定具体的赔偿标准,逾期交付使用房屋的,则按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的用地段同类房屋租金标准确定违约金的支付。

  追究开发商逾期交楼的违约责任要注意两点,第一是注意开发商逾期交楼的免责条款,一般来说,由于不可抗力造成开发商施工延误而导致逾期交楼,开发商人不承担违约责任。第二是注意行使权利的诉讼时效,一般来说,追究逾期交楼的违约责任应该在实际交付使用之日起两年之内行使,超过两年,很可能因超过诉讼时效而得不到法律的保护。

  二. 追究开发商逾期办证的违约责任

  如因开发商的原因,买房人在预售的商品房交付使用之日起90日内(如购买现楼,自合同订立

  之日起90日)没有取得房产证的,开发商应当承担逾期办证的违约责任,合同约定了违约金计算标准的按照约定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息日万分之二点一的标准计算,则,以一套价值四十万元的房产为例,每逾期一日,开发商应当承担八十四元的违约责任,直至办理房产证之日为止。

  追究开发商逾期办证的违约责任要注意以下几点,首先,在商品房买卖合同履行中,造成逾期办证的原因极为复杂,存在各种各样的原因。从目前来看,至少存在四种原因:一是开发商的原因,例如开发商工作拖延、推托、不负责任等;二是购房者的原因,例如购房者自己经过催促也不愿意办证等;三是合同关系以外的第三人的原因,例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等,都没有期限的要求,在很多情况下都是这些方面的原因造成的;四是自然原因。在这些逾期办证的原因中,只有由于开发商自己的原因,才能构成开发商违约。对于其他三个方面的原因造成的逾期办证,应当各负其责。其次,因为存在两年诉讼时效的限制,法院通常只会支持起诉之日前两年至实际办理房产证之日的违约责任,起诉之日前两年之外的违约责任法院不会支持,因此,越早起诉对购房者本身越有利。

  三. “面积缩水”的违约责任

  开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,面积误差比绝对值超出3%,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归购房者;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

  追究开发商因房屋“面积缩水”的违约责任应该在实际测绘或房产证办理之日两年内提出,购房者有权要求退款并按照银行同期存款标准计算利息。

  四. 追究其他违约责任

  比如追究开发商广告宣传的小区规划与实际规划发生变化的违约责任,追究开发商约定装修与实

  际装修不符的违约责任,追究开发商因房屋存在质量问题的违约责任等等。

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