律师分析缓解“用地难征地拆迁难”五种方法

三城市都设有市政府拆迁管理办公室，作为综合协调机构对城市国有土地拆迁进行统一管理。南京市拆迁办设在房管局，主要负责全市国有土地拆迁项目审核，办理拆迁公告、房屋拆迁许可证，配合市房管局研究制定拆迁政策法规及与之相配套文件，负责市区范围内国有土地上房屋拆迁纠纷的行政裁决受理、送达、调解，依法下达裁决书，并参加房屋拆迁纠纷裁决有关的行政诉讼。苏州市拆迁办为建设局下属单位，负责全市房屋拆迁管理工作，审查拆迁实施单位资质，研究制定拆迁安置政策、法规和行政规章，依法进行行政仲裁。无锡市拆迁办为市政府直属副局级单位，由建设局代管，统一管理国有土地和集体土地上的房屋拆迁工作，国土局仅负责集体土地的征地管理工作。无锡市还成立重点工程管理办公室，负责管理重点工程，具体项目由区政府推荐拆迁实施单位，然后由重点办委托拆迁。三城市在征地拆迁过程中，加强规划、财政、社保等部门以及拆迁工作所在地党委政府的协调配合，尽可能降低拆迁工作的内部损耗，发挥多个主体的积极性。接下来，上海著名律师赵玉娟分析缓解“用地难征地拆迁难”五种方法，可以给各位朋友做参考。

统一标准，优化政策

南京市在集体土地征用中，不划分征用土地的具体地类，使用统一土地补偿费综合标准，安置补助标准不分主城内外、市政非市政。所有集体土地被拆迁人都可以申请经济适用房，但拆迁面积实行上封顶、下保底的政策，同时实行城市房屋拆迁最低单价保障和最低总价保障，确保困难家庭拆迁后，至少能够买得起申购的经济适用房，“保底”政策执行至今没有出现过集体上访。无锡市将集体土地和撤组剩余国有土地上的房屋拆迁安置，统一纳入《无锡市区集体土地房屋拆迁管理办法》范围，减少了不同土地、房产性质可能导致的政策交叉。无锡市集体土地住宅房屋安置，与城市房屋一样，安置经济适用房进行房屋产权调换;对集体土地非住宅房屋拆迁，都要求实行货币安置，并且分别制定了非住宅房屋用途认定标准及相应的货币安置标准。对于取得工商营业执照并持续营业一年以上的房屋，明确按房屋权属证书上载明的用途进行评估并给予适当的补助，有效规范了城乡“住改非”的拆迁安置标准。

补偿评估价格与市场价格接轨

南京市在国有土地拆迁中，实现了由政府定价向完全市场定价转变。虽然南京市依然执行地段标准，但是拆迁房屋的估价完全委托独立的评估机构进行，由评估机构根据该区域成交的类似二手房价格对房屋进行定价，政府工作的重点在于对评估事务所的管理，目前南京市已有39家评估事务被认定为有资格从事拆迁评估。无锡市在拆迁评估过程中，国有土地被拆迁人可以选择市场比较法评估与综合法评估，增加了被拆迁人安置方式的灵活性。被拆迁人如选择市场比较法评估与补偿的，被拆迁人不能享受申购经济适用房或中低价商品房的政策。如采用综合法评估，被拆迁人则可以享受经济适用房或中低价商品房的政策，确保被拆迁人可以利用安置款购买到相应的住房。

经济适用房全部用于拆迁安置

南京、无锡、苏州市都将经济适用房、中低价商品房全部用于拆迁安置，没有向市民开放申购。因此客观上在市民中形成了不拆迁得不到政府政策性住房、改善住房条件的可能性，从而增加了居民要求拆迁的主动性。同时三城市还实施城乡一体的经济适用房安置，加速了城乡居民生活的融合。南京市将经济适用房、中低价商品房、廉租房“三房工程”全部用于拆迁安置。无锡市将国有土地拆迁安置与集体土地拆迁安置统一纳入经济适用房的安置范围，前三年已累计拆迁安置219万平方米，预计无锡今后三年拆迁安置将达300万平方米。苏州市以定销商品房政策取代经济适用房政策，以确定的价格、套型面积向被拆迁居民定向销售商品房。

完善城乡接轨的社会保障体系

江苏省已取消了农民户口，统一了户籍制度。南京市建立农业人口失地生活保障制度，将土地补偿款的70%纳入失地农民总体保障资金，把农业人口分成四个年龄段分别进行安置。农民可选择职工养老保险，也可选择农村养老保险，到达退休年龄的失地农民享受养老金，未到退休年龄但未能及时就业的农民还可享受2年的失业救济金。就业年龄段的农民还享受城市下岗失业人员就业、培训的优惠政策，如免费就业培训、免费职业介绍、申请小额担保贷款、税费减免等。同时，就业年龄段的农民还可以根据自身就业状况，按照城镇灵活就业人员办法，用基本生活保障费缴纳城镇养老、医疗等社会保险费，提高自身的保障层次和水平。

无锡市按照征一亩解决1.5人社保问题的原则落实失地农民的安置。在住宅补偿上，对安置房分多层、小高层、高层等不同情况确定安置系数。在非住宅补偿上，营业房按照重置价的3.5倍，非营业房按照重置价的2.5倍补偿。

苏州市按年龄段确定了不同的社会保障标准，同时打通了农业人口社会保障向城镇居民社会保障的通道。同时，苏州市对失地农民给予一定的教育补贴，建立完善的职业教育体系，加大技能培训力度，提高农民的就业能力，以积极的就业保障代替高标准的实物补贴，力求避免“养懒汉”政策。

想方设法集约节约用地

苏州市在土地出让中，实行项目用地指标双控制度，提高项目用地的门槛。苏州市规定，工业项目所需行政办公以及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。水利、交通、教育等社会公共事业项目用地，也有规定的定额指标，严格控制用地规模。对非主导产业与非政府扶持产业，一般不提供用地，仅提供标准厂房租用。试行竞争性工业用地公开交易，加大市场配置土地资源的份额。

苏州昆山推出“6543”单位土地投资强度标准，即外商投资企业在昆山出口加工区亩均投资不低于60万美元，昆山开发区不低于50万美元，各镇工业配套区不低于40万美元，民营企业每亩投资不低于250万元人民币(30万美元)，凡不符合标准的一律核减用地规模。鼓励企业造多层厂房，对第二层厂房减半收取基础设施配套费，第三层起免收基础设施配套费，向空中要发展空间。昆山市还启动建设了9个原创企业基地，推出规划一体化、工厂立体化、公共服务社会化的创业载体，其中大部分建筑层高在3层以上，统一建设道路以及服务设施，为中小企业尤其是原创型企业提供创业载体。