商铺售后包租的风险防范

　　一、明晰产权，明确开发商办理小产证的责任

　　投资者一定要注意购买的商铺是否产权清晰，是否可以拿到独立的产权证(小产证)，确保拥有对所购房屋的独立处置权。属于分割商铺的，务必和开发商明确附属设施及公用部位的产权归属及各方的责任。

　　投资者购买前商铺要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证，土地用途、出让年限等)等;决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。

　　二、投资者收益权的保证

　　认真签订租赁合同，确保投资者的收益权。投资者最好是选择那些有实力或者有担保的开发商或管理公司，保证项目的正常运作并最终让投资者得到回报。同时，投资者一定要与开发商或管理公司签订正式的合同，明确双方的权利义务。由于，投资者一般难以了解商铺的经营状况，投资者的收益最好采用固定收益或保底分成的形式取得租金。

　　要明确投资者对商铺/商场经营管理的知情权。如果投资者的收益会采用保底分成或利润共享的形式，那么投资者必须确保自己对商铺经营管理的知情权。因此，在租赁合同中对此加以明确，最好能引入审计机构定期出具审计报告作为投资者了解及评价商铺/商场经营状况的依据。

　　投资者还要与开发商或管理公司在合同中明确约定，在商铺经营的过程中，相关的物业管理、运营、维修成本该由谁来负担?如若合同不明确，这在将来会给投资者带来一笔沉重的负担。

　　三、要求开发商提供担保

　　鉴于商铺售后包销的运作模式在产权、未来预期收益等多方面存在不确定性，为投资者提供担保就显得尤为重要。由担保公司进行风险担保，可在一定程度减少投资者的购房风险。

　　这里必须首先明确担保的范围，开发商对商铺买卖合同的履行、管理公司对租赁协议的履行以及退出机制问题都应当列入担保的范围，事实上以上三个方面，任何一个环节无法得到保障的话，对投资者面临的风险都将是颠覆性的。

　　四、在担保机构的选择上，同样应当要注意选择有实力、信誉卓著的机构，最好是银行或者专业担保机构。[page]

　　在提供的担保类型上，担保机构提供的一般为保证担保，可分为一般责任保证和连带责任保证。一般责任担保如果出现债务纠纷，债权人首先向债务人要求归还，如果债务人不归还，通过法院也无法强制执行，债权人才能找担保公司要求进行担保赔偿;而连带责任担保的意思即是如果合同双方出现债务纠纷的话，债权人可以直接找到担保单位要求进行赔偿，如果起诉至法院的话，债权人也可同时起诉债务人和担保单位要求赔偿，担保公司和债务人同时都有责任偿还债权人的债务。因此，只有连带责任担保，才能为投资者提供一个更加安全、可靠的诚信环境，保证投资者的利益。

　　五、建立投资者退出机制

　　投资者应当要求开发商承诺投资者购买商铺后在满足一定条件的情况下可以一定价格将所购商铺再出售给开发商，开发商保证回购或退款。回购合同提供的退出机制对保护投资者的利益具有重要意义。开发商对商铺买卖合同的履行、管理公司对租赁协议的履行存在严重违约时，投资者都有权要求开发商进行回购或退款。

　　六、成立业主委员会

　　售后包租的商铺，经营者与投资者分离，而且投资者人数众多、分散、不具备经营专业知识，单个投资者与开发商、管理公司相比处于弱势地位，因此，投资者非常有必要成立一个业委会或类似的机构，通过集体的力量来维护自身的权益。诸如，保管物业方面的资料(如竣工总平面图、设施设备的技术资料等)、管理专项维修基金，代表投资者查看经营资料、了解赢利状况等方面的工作都可以通过业主委员会来实现。只有投资者团结在一起，才能实现可能在诸多问题上与开发商、管理公司平等协商。同时，对于包销期满以后，整个商场的经营管理，也需要一个业委会这样的机构来进行统筹规划，避免众多单个投资者一盘散沙、整个商场变成“大排挡”的局面。