第一太平戴维斯：新规划下商业地产价值多重裂变

目前北京有“城中村”231个，城中村问题已经是制约北京经济发展的重要问题之一。城市中心区要体现其城市性质，因此城中村改造项目的约束条件要复杂得多。许多商业房地产项目开发的功能策划和定位，目标消费群的确定也受到相当程度的影响。北京旧城的地理位置多数在市中心，一般为协议出让，像前几年出让金较低，而周边地价较高，开发商进行危旧改造项目成熟之后，房地产整体价值上升，往往能获得比一般项目更大的差价。

“北京城市空间发展战略”研究中提出的“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局中，北京将规划新城11个。

规划的新城实质上是一种卫星城市的更新版，世界上很多国际性的大城市如伦敦、巴黎，通过建立卫星城的方式来分散城市中心区的人口压力，但各自规划自身独立产业的发展。预计新城住宅项目将会以较合理的售价、较高的环境质量等特点吸引一部分居住在城里的人搬迁至新城。因此，未来连接新城和市中心的高速路、环路、公交、地铁等交通设施的健全程度将会影响人们在新城购房的需求程度，从而影响房地产的开发价值。

通州、顺义和亦庄被规划为三个重点发展新城，具有不同的功能导向。通州以行政、金融贸易为导向，顺义以物流、会展和休闲为导向，亦庄则引导电子、医药等高新科技的研发与制造。不同功能定位决定了未来新城发展的不同产业方向，房地产的开发和建设也必将跟进和带动产业发展，形成商务与政务、物流与服务、研发与制造中心。新城将拥有独立的文化艺术中心，旧有的消费结构将得到进一步的突破，新的商圈将形成和发展。谁能准确预测未来新城高端居民的生活和消费模式趋势，将能领导商业地产项目发展新潮流。

与此同时，交通新发展也会对商业地产开发带来巨大影响。研究表明，规模越大、密度越高的城市，越需要依赖轨道交通来满足城市的流通需求。巴黎1000万人口，轨道交通承担70%的交通量，伦敦700万人口主要是轨道交通；莫斯科和香港55%是轨道交通；东京80%的公共交通由轨道交通承担。

TOD（Traffic Oriented Development）指以交通为导向的发展模式，它是以公共交通为依托、创造城市交通和土地协调发展的开发模式，这种开发模式利用公交系统所提供的良好的可达性来加强公交站点周边地块与已经成熟的中心城区之间的联系，利用站点周围地块出行方便、人流量集中的特点来对其进行最大效率的土地开发。

北京也有将TOD发展模式融入到地产开发建设的做法，例如万年花城的社区开发。一些规模较大的社区居民上班坐车要在社区里走好长时间，很不方便。轨道交通对地产开发的升值影响是必然的，对商业项目开发更为有利。接近集体运输枢纽，特别是地铁站点的商业项目投资价值看涨。新的地铁4号、5号和10号线的建设将会使得轨道周边成为区位选择的重要地段。

随着快速轨道交通系统在北京之落成，我们不难想象未来的消费者将以方便的地铁站网点作为其逛街（Shopping）的重要考虑，商圈形状及辐射范围也将顺着地铁路线流动作出相应修订。北京商业地产开发也将迎来新的发展。多维化思考将有利于开发企业在新一轮的市场竞争中抢占先机。