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商铺投资陷阱让人“血本无归” 如何规避风险?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2013-01-05 10:24:19

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商业地产"售后包租"存在风险,对其打出的"高回报率"、"若干年后回购"等承诺要慎之又慎-- 投资商铺曾让一些人血本无归2006年5月29日,南京市房产管理局宣布,即日起停止办理产权式商铺的预售许可证,并禁止产权式商铺的销售。政府主管部门出面叫停产权式商铺,这在国内尚属首次。

其实,早在5月22日,建设部就对外发布风险提示称,以售后包租的形式购房有风险,投资须慎重。

据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍,在目前商业地产开发销售模式中,"产权式商铺"是主要类型之一。目前,产权商铺地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来的,这部分地产商多数仍旧遵循住宅地产的操作手法,将套现放在首位。因此,为了把商铺卖出去,很多开发商都采取了降低置业门槛,来化解大卖场面积消化的难题。而且,大部分产权式商铺开发商采取"出售后返租",并承诺"高回报率"、"若干年后回购"等。

目前,越来越多的市民选择投资产权式商铺,正是为所谓的"高回报率"所诱惑,但结果往往是纠纷频发。

近年来,北京、上海等地均出现过因产权式商铺而引起的纠纷事件。当年红极一时的北京某产权式商铺总投资6亿元,拥有4000个商铺铺位,但最终因无法兑现"高回报"承诺,结果让数百名投资者血本无归。

产权商铺的投资回报率究竟在何种区间才合理?黄国雄说:"谁也无法给出答案,商铺投资的回报率最终还要靠后期的经营管理来获得,预期收益有很大的不确定性。 "他分析说,产权式商铺对投资回报的承诺,本身就存在"泡沫"成分。当前国内零售业平均利润仅为2%,而多数产权式商铺会承诺6%-8%的年回报率,"本身就是一种比较虚的做法。"这也正是产权式商铺纠纷频发的根本原因。

而所谓的"售后包租"实际上是卖铺的一种噱头,更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,开发商通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外,"先售后租"也并非像商家承诺的那样是"绝对的零风险"。业内人士称,这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外,最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议,产权和经营权是分开的,企业万一经营不佳了,意味着业主商铺的价值也开始大打折扣,但这对于无产权的管理者来说,却是损失全无。
 

引入商业运营商是关键

业内专家有种普遍的看法,认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出,产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主,通行的做法是开发商只建不管,商铺售完后抽身,委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好,尽快套现,不太重视商铺的后续经营,尽量将经营风险转嫁给业主;管理公司也存在短线投资的硬伤,缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看,购买产权商铺,一是转让投资,二是自己经营,三是靠出租获取收益,由于产权过于分散,尽管有业主委员会从中协调,但开发商丧失整体项目的掌控权,无法对大局进行调整,业主各自为战,经营品种混乱,不能形成规模效应;商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素,造成后期经营困难。

与国内大多数产权商铺不同,在西方一些国家,产权商铺由开发商开发以后销售给中小投资者。但投资者不参与经营,而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺,实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。


目前,国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理,在看到了"一售了之"带来的惨痛后果后,开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障投资回报,并建立专业运营团队进行管理。黄国雄说,开发商一定要将经营管理贯彻项目始终,即便是全部售出,也要长期统一管理,否则就是死胡同。

投资产权式商铺如何规避风险

当前,一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手,通过各种炒作,推出"产权式商铺"投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者,在当前商用房空置率较高的情形下,要特别警惕这种新的投资陷阱。

骆律师介绍说,产权式商铺分为两种业态,中小投资者要注意识别。一种是"虚拟产权式商铺",开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割,小商铺之间无墙隔离,不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一定期限包租,购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值,产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下,投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好,否则,一旦商场整体运作出现问题,投资者的回报就如同无本之木。目前,市场的商铺销售主要以"虚拟产权式商铺"为主,而事实也证明,虚拟产权式商铺纠纷频发。

另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是,真正拥有分割的独立产权的物业形态,购买这种商铺的投资者可以自营,也可以出租,或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权,拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然,投资者在选择这样的独立产权商铺时,还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言,区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素,是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。
 

骆律师还提醒说,产权商铺在销售中一般有三种模式:第一种是委托经营。投资者买商铺,买后把商铺委托给开发商来经营,开发商把商铺出租给其他人,投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证,承诺如果收益达不到一定的比例,他会把房子买回来。从法律的角度看,这种模式的合法性是值得质疑的。

第二种是投资者直接把商铺出租给开发商,然后允许开发商转租,开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱,开发商会承诺,如果租金达不到承诺的比例,到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式,但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说,回购是一个担保合同,固定回报的做法本身是违法的。

第三种是房子卖给投资者,然后投资者又把房子委托给经营单位经营,开发商再给予一个保证。

骆律师认为,第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商,开发商给出一定回报,这是可以的。但是有一个大前提必须确定,产权商铺销售时必须是现房,不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶,而要竣工,而且已经是验收合格备案了。



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