以案说法：商铺买卖　不写进合同的约定事项无效

　　【案情介绍】

　　2004年1月7日，某房产销售公司因买浦东某商铺，与开发商签署了《商品房预售合同》，并办理了预售登记手续。同年4月19日，该销售公司又与黄先生签署了《合同权益转让书》，双方约定由黄先生受让该商铺，签约时支付总房价的65%，剩余部分申请银行贷款。双方同时口头约定，由销售公司代办贷款手续，于是黄先生把办理贷款所需的资料和费用都交给了销售公司。但同年8月20日，销售公司突然发函给黄先生，认为黄先生没有办理银行贷款，也没有向其支付剩余转让价款，于是以构成违约为由，决定解除合同，并要求黄先生前去办理退款手续。接函后的黄先生非常着急，经过其委托的律师调查取证和多次交涉，销售公司同意继续出售商铺，但黄先生须一次性付清剩余款项。

　　【法律提醒】

　　律师王展：商铺买卖标的额大，手续繁琐复杂。在购买商铺尤其是期权商铺时，合同里一定要明确约定双方的权利义务以及可能出现的状况，避免以后出现纠纷难以解决，造成不必要的损失。就本案而言，黄先生在购买商铺时疏忽了一个细节：双方只是口头约定由销售公司办理贷款，并没有立下字据，同时双方对于贷款办不出来如何处理也没有做出约定。当销售公司无法为黄先生办妥贷款手续时，却可反咬一口，说黄先生未能办妥贷款或应现金付款。最后，尽管本案得以继续履行，但还是费了很大周折，还不得不一次性付清剩余款项。

　　【相关法条】

　　《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此，可以认为口头协议也是合同的一种表现形式，如果双方都认可的口头协议，在法律上认定为有效，但如果一方违约，主张一方的举证能形成完整的证据链，口头协议也具有法律效力。国家法律规定的应当采取书面合同的，当事双方却仅进行口头约定，主张方能举证证明自己已经履行了协议，可以视为有效。

　　法律规定，订立合同的形式可以是书面的方式，也可以是口头合同。口头合同比起书面合同简便易行，只要法律没有规定一定要订立书面合同，而口头合同只要是双方真实的意思表示，也同样是有效的。国家法律规定的必须要采用书面协议的方式，比如建设工程合同、技术开发合同、房屋销售合同等，如果这类合同采取口头约定的形式，那么可视无效，不受法律保护。