赵律师成功代理：城镇居民购买农村房屋18年后被判无效

【案情介绍】

1987年11月15日，某村村民廖某与城镇居民姜某签订了一份房屋买卖合同。合同约定：廖某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，以8700元一并卖给姜某。在签约当日，廖某将房契及房屋都交给了姜某，姜某支付给了廖某全部房款。在签订合同时，该村村委负责人作为证明人在合同上签名。1997年，姜某对所购房屋进行了翻建。2001年8月，廖某去世。2004年该地区拆迁，经评估姜某所购房屋价格约60万元。在拆迁前，廖某的儿子、女儿及妻子要求收回房屋，给予姜某10万元补偿，被姜某拒绝。于是廖某的儿子、女儿及妻子做为原告向海淀区法院起诉，要求确认合同无效，姜某返还房屋，退回购房款。

【审理结果】

法院判决买卖合同无效，但根据实际情况，60万元的拆迁款仅返还8700元给姜某有失公平，在考虑目前的房屋价格与当初房屋的价格相差较大，且原告提起诉讼是多年后，综合各种因素，最终判决按房屋评估价格80%即48元归姜某所有，其余12万元归三名原告。

【办案掠影】

作为原告三人的委托人，赵律师通过了解案件的交易情况，理性案件性质，并依据国家法规为三位当事人提出了代理意见。按照国家的相关法律规定来说，城镇居民不得购买农民房屋，不得在农村购置宅基地。因此，虽然已经时隔多年，但廖某与姜某之间的房屋买卖合同是无效的。

本案在审理过程中，合议庭采纳了赵律师关于合同无效的代理意见，但就拆迁款的分配上，法院全面考虑了本案的具体情况及历史原因，并非按照无效合同返还原款原物的规定严格执行，而是根据评估价值的一定比例返还，将评估价格的80%留给了购买人姜某，其余20%留给了三原告。

经过赵律师的积极代理，廖某的儿子、女儿及妻子最终获得拆迁款12万元，三原告也考虑到本案特殊情况，因此对本案的判决结果已经很满意。

【相关法条】

1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

赵玉娟律师，上海房地产律师网创建人，赵律师带领着一支实力雄厚的房地产律师团队，拥有处理各种疑难复杂案件的宝贵经验，并代理了大量房地产法律案件，为当事人挽回了大量经济损失，深得当事人的好评。

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