合同无效应返还全部定金

案情简介： 2001 年 6 月 21 日，朱某某的父亲由陈某某做为中介方，以朱某某的名义与王某某签订了一份房地产经纪合同，购买位于上海市某区的商品房一套，朱某某的父亲并按合同约定交付给王某某定金 20000 元。合同签订后，朱某某发现该合同上卖方(房主)写的是邱木真，而在卖方(房主)上面签名的却是王某某，经到上海市房产局咨询和核实后，朱某某找到王某某，要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘某某购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱某某的父亲所交的 20000 元定金实际上在刘某某手中，朱某某的父亲找到刘某某，经交涉，刘某某同意退回 17000 元。朱某某的父亲于 2001 年 6 月 29 日 在收到 17000 元后，出具了收条，并在收条上注明 " 另外补偿叁仟元整房主 " 。后朱某某在向刘某某索要 3000 元未果的情况下，于 2001 年 12 月 7 日 诉讼至人民法院，要求刘某某返还 3000 元定金，王某某对刘某某的返还义务负连带责任。

法院判决：法院认为，朱某某与王某某、陈某某签订的房地产经纪合同，因王某某并非房屋的所有权人，而刘某某亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此刘某某应当返还全部定金 20000 元;被告王某某与朱某某签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。依法判决：“一、于本判决生效之日起 10 日内，刘某某应返还朱某某 3000 元定金款;二、被告王某某对上述款项承担连带清偿责任。”

上海房产律师赵玉娟点评：司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。本上海房产律师赵玉娟认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。

本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王某某既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。王某某明知刘某某不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘某某的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且王某某将定金转交给刘某某也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王某某对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。