房屋被查封购房人可替房主清偿债务案

案情简介： 2002 年元月 7 日，上海黄某山(买受人)与刘某娥(出卖人)经协商达成房屋买卖协议。协议约定：卖方刘某娥以柒万元的价格将自建的一套二层(共八间)楼房出售给买方黄某山，黄某山应一次性付清柒万元房款，同时卖方刘某娥应将本人的房权证及土地使用证交付买方，其后需办产权过户由黄某山负责;房屋交接时间为 2002 年 3 月 20 日 ，若刘某娥逾期交房的，每逾期一天应支付违约金 1000 元。买卖协议签订后，刘某娥即告诉黄某山其房权证在金融部门抵押，让刘某娥先付 25000 元。后刘某娥的房权证从金融部门解押后交付给黄某山，黄某山又向刘某娥支付了房款 35000 元，刘某娥给黄某山出具 60000 元收条一张。尚欠 10000 元房款，黄某山向刘某娥出具收条一张。然而，黄某山持房权证办理过户手续时得知房屋已被法院扣押。经法院协调，黄某山于 2002 年 10 月 15 日 将欠刘某娥的房价款 10000 元交给了法院，并代被告偿还董固欠款 5000 元。法院解除对买卖房屋的扣押。后黄某山要求刘某娥搬迁、交付房屋，刘某娥以黄某山未向其支付尚欠的 10000 元购房款为由不予履行。黄某山遂起诉至法院，要求刘某娥交付房屋，承担逾期交访的违约责任，赔偿替其支付的欠款 5000 元。

法院判决： 法院认为，刘某娥辩称黄某山尚欠购房款 10000 元，理由不成立。由于房屋被查封无法办理房屋所有权证，经法院协调，原告黄某山将购房款 10000 元及被告刘某娥应向董固支付的 5000 元债务代被告直接向法院履行，应认定为正当履行合同的行为。该行为虽然未经刘某娥的委托授权和同意，原告鉴于自已以支付了绝大部分房款，为维护自己的权益代被告履行。否则，法院不能解除查封，原告因而无法实现合同目的。被告刘某娥以上事由拒不履行搬迁、交付业务的行为构成逾期交房违约，应承担违约责任。其中，原告代被告向董固多给付的 5000 元，系被告欠董固的债务并为法律确认，而非原告与董固之间的民事法律行为所产生的债务，亦非原告履行原、被告之间的买卖合同产生或应履行的义务，应由被告返还给原告。由于双方协议约定的违约金畸高，根据公平原则，综合考虑原告受到的实际损失，尽管被告未请求降低，法院酌情裁量予以适当减少。依法判决： 1 、限被告刘某娥于判决生效后十日内将房屋搬迁完毕交付黄某山，搬迁费用自理。 2 、限被告刘某娥于判决生效后十日内返还原告黄某山代偿款 5000 元，给付原告迟延交房违约金 35000 元。

上海房产律师赵玉娟点评： 本案中，由于被告刘某娥未履行生效的判决书，未向案外人董固付清欠款，导致交易房屋经董固的申请被法院查封，直接影响到原告黄某山不能办理产权过户。在法院的协调下，黄某山应当将其本应向被告支付的 10000 元房款直接向法院(实际上是向执行申请人董固)支付，该支付行为的法律依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第 300 条：被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可依申请执行人的申请，通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不履行的，人民法院可以强制执行。因此黄某山作为刘某娥的债务人经法院要求，将购房款 10000 元直接支付给法院(董固)是他必须履行的法律义务，也是法院强制执行董固债权的合法措施。

但是，上海房产律师赵玉娟认为黄某山在自己的债务范围之外，替刘某娥偿付 5000 元是没有法律依据的，该偿付行为是不应被法院支持的黄某山单方行为。但黄某山可以根据不当得利制度另案起诉，要求刘某娥返还。