七十年代买卖私房交易价格如何认定

案情简介： 上海市某处 4 间私房系被告李某德继承的遗产。 1974 年 2 月 1 日，经中间人说合，原告曾某权与被告李某德立契，自愿将该 4 间私房以 1000 元卖给原告。契约签订后，曾某权当即向李某德交清了房款。随后，李某德将 3 房腾交给曾某权，另 1 间因李某德已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起，至 1981 年止，出租房的房租，一直由李某德收取后转交给曾某权。 1979 年，李某德和曾某权曾到房管部门办理房屋产权过户手续，因承租人提出优先购买问题而未办成。 1981 年 2 月，双方又协商办理房屋买卖过户手续，李某德向曾某权收取 200 元作为托人办理过户手续的费用。但此次仍未办成房屋过户手续，各自也未退款和退房。 1986 年 11 月，李某德与曾某权协商，曾某权放弃了一间出租房的购买权。

双方于 1987 年 10 月 29 日 又签订了一份房屋买卖协议。协议写明：李某德以 900 元将北厦房三间卖给曾某权，正式盖章后，以前双方签订的任何契约、协议均作废，以此协议为准。双方盖章后，李某德退还曾某权 300 元。 1988 年 1 月，双方填写了《上海市房屋产权证移转过户申请书》，再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时，李某德得知 1987 年上海市有个新的私房买卖价格规定，便提出房价太低，拒不交出房产证，致使未能办成过户手续。双方将争议提请房地产管理局处理，曾某权最终对处理结果不服，于 1989 年 4 月向当地区人民法院起诉，要求李某德按原定契约办理房屋买卖的过户手续。李某德辩称：原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定，房屋价格偏低，显失公平;现子女长大，住房困难。故要求确认该房屋买卖无效，退还购房款收回房屋自用。

法院判决：区人民法院一审判决： 区人民法院受理案件后，邀请有关部门对双方买卖的三间房屋进行了评价，按现行价格评定为 2972.34 元。法院认为：双方于 1974 年写的房屋买卖契约，虽系双方自愿，但内容有不合法部分; 1987 年写的契约，是对原契约的补充和完善，标志了第一次契约的废止。因双方买卖三间房屋的行为在 1987 年 4 月 1 日上海市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后，故应按此规定评定买卖价格。曾某权要求按原契约办理过户手续的理由不足。李某德是房产所有人，两次立写房屋买卖契约均系自愿，不存在失误问题。故李某德反悔的理由与法律及有关政策相悖，难以支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第 20 条及有关民事法律政策的规定，于 1990 年 2 月 13 日 依法判决：双方买卖三间房屋的关系成立，房屋价款为 2972.34 元，减去曾某权已付的 900 元，曾某权应再付李某德 2072.34 元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。

中级人民法院二审判决： 双方当事人均不服一审判决，上诉于上海市中级人民法院。上海市中级人民法院认为：双方于 1974 年订立房屋买卖契约后，一直未办理产权过户手续，至 1987 年 10 月双方另立契约，原契约已经自行废止。后一契约，因价格显失公平，现李某德要求撤销，与法不悖，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定，于 1991 年 2 月 22 日判决：一、撤销一审判决;二、曾某权与李某德房屋买卖关系无效;三、曾某权三个月内将房屋腾交李某德，曾某权在院内搭建之违章建筑同时拆除;四、李某德三个月内退还曾某权房屋价款 900 元。

中级人民法院再审判决： 二审判决后，曾某权不服，向上海市中级人民法院申请再审。上海市中级人民法院再审认为：双方于 1974 年所立房屋买卖契约，侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权，违犯国家房管政策，本院不予认可，是正确的。李某德以房屋买卖价格未经房管机关评定，房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格，显失公平，要求撤销原房屋买卖契约，收回房屋自用，理由正当。本院终审判决房屋买卖无效，并无不当之处。于 1991 年 5 月 9 日 判决维持。

高级人民法院提审判决： 曾某权仍不服，于 1991 年 5 月 22 日向某某区高级人民法院申请再审。高院决定按审判监督程序予以提审。在此之前，李某德于 1991 年 6 月 9 日 以 13000 元的价款，将诉争的三间房屋卖给第三人杨平安，并于同年 10 月 22 日办理了房产过户手续。此后，杨平安拆除了其中两间。某某区高级人民法院认为：一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在 1974 年 2 月 1 日签订的契约中自愿约定有买卖价款，并早已于当年交清，房屋亦实际为买受人使用管理多年。应确认双方房屋买卖关系成立，也应以协议约定交易价款为据进行判处，但却将当事人自愿约定的 900 元房屋价款改为 2972.34 元，判处不当，应予变更。李某德本应将原物返还曾某权，但现在其中两间已被拆毁，恢复原状亦不可能，故应折款赔偿。依法判决如下：一、撤销上海市中院的终审判决。二、变更一审区人民法院判决为：曾某权购买李某德三间房屋的买卖关系成立，曾某权持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋，由房管部门进行损失估价(估价费由李某德交纳)，李某德在接到损失估价通知后十日内，按估价金额向曾某权赔偿，被拆毁的房屋，由曾某权自行修复。

生效判决的执行

执行再审判决后，曾某权申请执行该判决。某某区高级人民法院于 1992 年 4 月 18 日裁定：因上海市中级人民法院的终审判决已被撤销，应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内，将西关正街 317 号院内北厦房三间返还给曾某权所有。至于杨平安与被申请执行人李某德之间的民事权益问题，可另行诉讼。

上海房产律师赵玉娟点评： 曾某权与李某德双方 1974 年 2 月 1 签订的房屋买卖契约应当认定无效。理由：违反了当时私房不得买卖的法律规定;侵害了承租人优先购买权。曾某权与李某德双方 1987 年 10 月 29 日 签订的买卖协议应当认定合法有效，作为双方履行权利义务的合法依据。协议约定的三间房屋交易价格为 900 元是双方真实的意思表示，应当认定了有效的交易价格。由于房屋价款已经于 1974 年交付曾某权，按照当时当地的房屋现值，结合当时的货币购买力应当认定 900 元的交易价格公平合理，不存在显示公平要求撤销买卖行为的事由。

按照法律规定，二审法院的判决为终审判决，自送达当事人时立即生效。本案中，二审法院认定当事人双方的买卖行为无效，李某德依据二审法院的生效判决将 3 间房屋收回。而本案经过高级人民法院提审，最终认定生效判决有错误并撤销了生效判决，那么李某德收回三间房屋就失去了法律依据。按照高级人民法院生效的判决，双方的买卖行为有效，曾某权有权获得房屋所有权并要求执行回转。《民事诉讼法》第二百一十四条对执行回转进行了明确的规定：执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。