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买卖房屋必须签订书面合同案
来源:上海房地产律师网 作者:admin 时间:2013-05-23 16:40:22
案情简介: 原告古某娟与被告李某国于 2000 年 3 月口头约定,李某国将自家一幢楼房的第三层楼转让给古某娟,房价为 65000 元,购房款分三次付清,古某娟已经支付 5000 元购房款,被告李某国于同年 5 月 31 日 出具给古某娟收条一张,称“收到古某娟交来购房预付款人民币 5000 元”。双方办理产权过户手续时原告才知道,原来所售房屋的土地证和房屋产权证均为李某国母亲名下,并且该幢楼共有三层,只领取了二层的房屋产权证,第三层未经报建,也未领取房产证,原告古某娟因此以该房屋产权有争议为由,起诉至人民法院,要求被告李某国返还 5000 元购房预付款。
法院判决: 法院认为,私房买卖合同为要式合同,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 40 条和建设部《城市房地产转让管理规定》第7条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式,即未签订书面合同,由于双方未签订书面房屋买卖合同,双方的权利义务约定不明确,加之该房第三层未经报建,也未办理房屋产权证,亦不能依法转让,故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取的原告的 5000 元房屋预付款应予返还。被告称该 5000 元系购房定金不是购房预付款,原告予以否认,由于双方约定不明确,且被告出具的收条注明该款为购房预付款,故被告所称无事实依据,法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费及损失近万元未举证证实,加之被告对此问题也未提出反诉,故法院对此不予认定。依法判决如下: 1 、原告古某娟与被告李某国的房屋买卖行为无效; 2 、被告李某国应与本判决书生效后 10 日内向原告古某娟返还购房款 5000 元。
上海房产律师赵玉娟点评: 房屋买卖合同属于要式合同,买卖双方必须签订书面合同,否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第 40 条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第 7 条规定:房地产转让当事人签订书面转让合同。
本案原被告交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋,因其违反法律规定,在未经主管部门处理并补办合法手续之前,不能确定房屋所有权归属,因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中,买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。