上海房屋诈骗民事案

案情简介： 2003 年 1 月，家住上海的王某把自己一套房子叫 “ 周某国 ” 的男子。 2 月 13 日 ，王某发现自己的房屋在装修，门窗都被换了，于是就去找 “ 周某国 ” ，可是发现装修的人并非 “ 周某国 ” ，而是 “ 周某国 ” 把这套房子卖给了叫杨某的的人。杨某说自己花 19.8 万元买的房子，并且已经取得了房产证。王某知道可能被骗了，于是到公安局报案。经公安机关了解， “ 周某国 ” 只是他的一个化名，在其租房时把王某的真房产证调包，伪造一个假证还给王某，而把真房产证交给房管局 办理了过户手续，杨某手中的是真房产证。后来化名 “ 周某国 ” 的男子被公安机关抓获，其真实姓名是刘某，但诈骗所得赃款被刘某挥霍一空，后刘某被判处有期徒刑十二年。

2003 年 2 月 18 日，王某把杨某起诉到上海市某某区法院，请求法院判决杨某与卖房人的房屋买卖无效并收回杨某因非法交易所取得的房屋产权证。在庭审中，杨某认为在买房前，自己认真检查了所购房屋的房产证、身份证等各种证件后，才到房产局办理的过户手续在，且房管局也审查了，作为买房人自己已尽到审慎的义务，没有任何过错，且支付了全部房款，属于善意第三人。杨某答辩时还称，自己现在已经是合法的房屋所有权人，其办理的房屋所有权证是合法的，发证机关的发证行为是合法的，王某以民事起诉不对，民事审判庭不能确认行政行为是否合法。本案因涉嫌合同诈骗犯罪，应先移送公安机关，根据“先刑后民”的原则，待刑事案件审理终结后才能审理民事案件。

法院判决

( 1 )一审判决：法院经过审理认为，确认房屋买卖合同是否有效并不以犯罪嫌疑人的犯罪事实是否侦查终结以及是否被追究刑事责任为前提。案外人刘某伪造了王某的身份证以及户籍证明，假冒王某名义采用欺骗手段与杨某签订房屋买卖合同无效。 3 月 17 日 ，法院一审判决刘某与杨某的房屋买卖合同无效，诉讼费 4900 元由杨某负担。杨某不服一审判决提出上诉。

( 2 )二审判决： 2003 年 8 月 21 日，上海市中级法院对此案作出裁定，认为此案审理违反法定程序，撤销某某区法院一审判决发回重审。

( 3 )重审后的一审判决：此案重审后，法院追加诈骗人刘某为被告，认为刘某的行为侵犯了王某的财产权益，对王某负有赔偿责任。对于王某提出的要求确认买卖合同无效的问题，因为不动产以 “ 登记 ” 为公示方法，即使登记和交付时所表现的产权状态与真实的产权状态不相符，也不能影响产权变动的效力。杨某在购房交易过程中，尽到了一个买房者审慎的注意义务，属于善意第三人。 2004 年 8 月 13 日 ，法院作出判决：驳回王某的诉讼请求。重审判决后，王某不服提出上诉。

( 4 )重审后的二审判决：上海市中级人民法院认为，杨某与诈骗人刘某签订的合同是刘某冒用王某的名义所签订，并非王某真实意思表示，王某与杨某之间无房屋转让的权利义务关系，诈骗人刘某的行为对王某无法律约束力，因此，杨某不能基于犯罪行为而取得诉争房屋的所有权。法院还认为，此案不能适用 “ 善意取得 ” 制度，因为诈骗人刘某的诈骗犯罪对象是杨某的房款而不是王某的房屋，其犯罪目的也是骗取钱财而不是将诉争的房屋非法占为己有，因此王某所有的房屋不是赃物也不存在追缴的问题。 2005 年 6 月 16 日，二审法院对一审法院的判决进行了改判，终审判决杨某将房屋三十日内腾空，按现状返还给王某鹏;王某在接受房屋的同时给付杨某装修费 1.8 万元。

上海房产律师赵玉娟点评：此案的审理过程可以充分体现目前对于不动产是否适用善意取得的争议。对于不动产的善意取得，在理论界及司法实践中争议非常大。善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价，来保障财产交易的动的安全的制度。善意取得制度充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍。善意取得制度的目的是保护交易安全，在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而确认受让人获得物权。笔者认为，本案杨某属于善意第三人，房屋所有权应归原告。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于商品交易秩序的稳定。总之，善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。尤其在我国目前发展市场经济的社会环境下，保护交易安全的及善意第三人显得尤为重要。

就本案而言，目前法律并没有规定不动产的善意取得制度，善意取得只适用于动产，但司法实践当中有一些案例对于不动产也引用善意取得的制度规定，保护第三人的利益。在物权法的草案当中，也有不动产善意取得的规定。