房产律师团队成功案例——伪造过户的手续当得到法律的制裁

案情简介： 2006 年 3 月初，冯女士准备将位于上海市的一套 118.39 平方米 的自有住房出售，于是到上海市一些房屋中介公司进行卖房登记。不几日，上海某中介公司主动找到 冯女士，称得知她要卖房，并已经为她联系了买主 张 先生。买卖双方很快谈妥价格，冯女士应获得净房价 70 万元。 4 月中旬， 冯女士将房屋产权证交给中介公司，买主 张 先生也向中介公司交付了全部房款 70 万元。三方约定三日后一起到房管局办理产权过户手续，并在手续办理完毕 3 日内，由中介方将 70 万元房款交付给冯女士。 5 月 10 日 ，中介 公司把冯女士和买方叫到上海房屋管理局(以下简称房管局)，签订了正式的房产买卖协议，随后，在中介公司的要求下，冯女士将合同暂交中介公司保管，并先行离去。冯女士想，这件事情很顺利，很快就会拿到 70 万元的售房款了。可是事情事情没想象的那么顺利， 6 月 8 日 ，新的房屋产权证办了下来，新房主变更为 张 先生的爱人 王女士。但是，冯女士先后多次找到中介公司来领取房款，但对方却以各种借口推托。 冯女士感觉事情不妙，委托上海房产律师赵玉娟到房管局查询，查询结果让她惊讶，自己的房屋竟然是以“遗产继承”的名义被过户。在产权变更材料中，出现了一份上海医科大学总医院出具的冯女士“死亡证明”，以及一份署名为冯女士的“遗嘱”。“遗嘱”中称，冯女士与买 房人王女士是表姐妹关系， 冯女士病重期间得到 王女士的悉心照料，冯女士在弥留之际将房屋“赠给” 王女士。凭借着上述证明材料，只花了 80 元手续费便顺利做了房产过户。)

近日， 冯女士以房管局在办理房屋过户手续的过程中转移产权显系违法为由，将房管局告上法庭，请求法院依法确认房管局对房屋的产权变更手续违法，并返还房屋产权证。此案目前仍在审理中。

上海房产律师赵玉娟点评： 此事件中房屋交易行政主管负有不可推卸的责任。按照我国的法律规定，“遗嘱继承”是被继承人在生前订立遗嘱，指定法定范围内的继承人继承自己的遗产。“遗赠”是被继承人生前订立遗嘱，将遗产赠与国家、集体，或者法定继承人以外的人。“遗嘱继承”继承人必须是法定继承人，法定继承人根据亲属等级分为第一顺序继承人：即“配偶、父母、子女”和第二顺序继承人即“兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”等，而表姐妹关系并不在法定继承人当中。所以，即便是“死亡证明”、“遗嘱”、买卖双方“表姐妹”的关系都能成立，充其量也只能做“遗赠”不能做“ 遗嘱继承”。人没有死亡，就不存在继承。另外，在办理房屋继承时，必须先办理继承公证，有了继承公证才能办理房屋继承的手续。即便房管局不负责对材料的“真实性”进行审核，单从材料的“形式审查”方面来看，房管局就存在过错。无论房屋过户时房屋行政主管部门登记时进行实质审查还是形式审查，房屋行政主管部门都没有做到依法登记变更房屋所有权。

上海房产律师赵玉娟提醒： 目前的房地产中介市场的确是比较乱，可以说鱼龙混杂，这里面既有遵章守法的中介公司，也有利用各种手段欺骗买卖双方的黑中介。在通过中介交易时尽量选择品牌好、资信佳的大的中介公司。正规的中介公司的操作方式是透明的，只收取居间费，允许交易的双方见面，不吃差价。而非正规的中介公司欺骗的手法就比较多，最常见的就是吃差价，不让买卖双方见面，还有吃定金。

本案当中显然是中介公司为了逃避房地产交易的税费而故意伪造过户的手续，将正常的房屋买卖变为继承，这样就逃避掉了几乎所有的税费，而冯女士与中介公司签订的合同又是净得价，因此中介公司逃避的税收就全部装入了自己的腰包。中介公司的行为显然是违法的，应当得到法律的制裁。