房产律师团队成功案例——擅自变更建筑设计退房纠纷

　　根据我国《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“……商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

　　下面看一则案例。

　　案例分析：

　　2000年7月，张先生向某房产公司签订了一套三室一厅的商品房预售合同，并按约及时付清了房款。合同约定在当年11月30日交房。11月29日，房产公司通知张先生次日去办理交付手续，第二天，张先生如时赶到，房产公司在一番热情接待之后，未出示《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》和其他有关材料，双方即签订了房屋交接书。张先生兴冲冲地去看新房，发现房屋结构对照合同附件有了明显改变，十分生气，要求退房并赔偿损失。房产公司以“房屋交接书已签订”为由不予理睬。张先生迫于无奈，将房产公司告上法院，要求退房并赔偿损失。

　　问题：一、张先生要求退房是否有道理?

　　二、房产公司是否应该不予理睬张先生?

　　三、房产公司认为已签订了房屋交接书而不承担责任是否有理?

　　分析：

　　一、 违反合同的构成要件有三个，1.要有依法成立并受法律保护的合同;2.行为人的行为有违反合同约定的;3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。

　　二、 在本案中，房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效，依照《民法通则》第85条的规定，“依法成立的合同，受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意，擅自改变建筑设计，事后也未向张先生说明，对此双方又不能就变更事项达成一致，是酿成纠纷的根本原因。

　　三、房地产开发商在热情接待了张先生后，未出示《房屋质量保证书》，住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”，把商品房预售合同的最后程序提前行使，置张先生于不利地位，是故意行为，依据合同第八、第十条规定，张先生有单方解除合同的权利。法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定：“未征得购房人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计，购房人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。”故判决开发商退还房款，赔偿损失。

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