房产律师团队成功案例——无故拖欠租金，律师机智赢胜诉

　　房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

　　一、基本案情

　　2011年10月10日，李某在中介的介绍下，将自己所有的一套商铺出租给了张某，双方签订了《商铺租赁合同》，约定李某将其位于广州市天河区某处的商铺门面房上下两层共计建筑面积355平方米出租给张某使用，房屋租金每年为人民币30万元整，每期两个月支付租金，提前10天支付，先付后用，张某逾期支付租金超过10日，李某可单方解除租赁合同;张某向李某支付押金人民币5万元。租赁期自2011年10月10日至2016年10月9日止。

　　2011年12月10日，李某又与张某签订了《补充协议》，协议约定：1.将原有租金调整为年租金29万，支付方式必须是现金支付，租赁期不变)2.张某在租赁期内可自行开设商店或转租给第三人，但必须遵守租赁合同全部内容。

　　但张某于2011年10月11日支付押金5万元后，就没有按约定按时足额向李某支付房租，2012年5月2日，李某电话联系张某，要求张某履行合同，但张某始终未履行。2012年5月14日，李某联系我所律师，经我所律师团队研究，建议李某发函通知要求张某履行合同，张某收到律师函后依然未履行，张某称自己交付房租一直按照与李某的约定将款项打入户名为马某的账户内，接到李某的催款通知后，张某多次与李某代理人联系欲支付款项，但李某的的代理人拒绝接受，张某将款项打入马某账户后发现马某账户已经被冻结，张某与李某再联系，均无法联系成功。2012年5月27日，我所律师再次发函至张某，要求其在限期内向李某支付房屋租金，否则李某将依法解除双方签订的房屋租赁合同。张某认为自己已经备足租金，是李某变更了原来的支付方式，又没有提供新的支付方式，所以不同意解除双方的租赁合同。

　　2012年6月9日，在张某依然未支付房租的情况下，李某委托我所律师向人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，让张某迁出该商铺，将商铺返还给李某，并向李某支付至实际退房之日止所应付的租金。

　　二、律师团队代理意见

　　李某与张某签订的租赁合同以及补充合同，是合同双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。合同订立后，李某按约向张某交付了该商铺，张某理应按约支付租金。但从张某支付租金的行为来分析，张某并未完全按照合同约定的日期、金额向李某交付租金，张某并未依约履行合同，致李某丧失了对张某的信赖，李某遂委托律师向张某发函，催促张某履约支付所欠租金，但张某均未履约。张某称是由于账户冻结，导致张某无法付款，但是即使该账户无法入款，其也可以通过其他方式与李某或李某的委托人联系，履行付款义务。依据《合同法》第一百零一条规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：(1)债权人无正当理由拒绝受领;(2)债权人下落不明;(3)债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人;(4)法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。”张某可把租金进行提存，而且李某发函后，张某在李某提出的限期内仍未支付所欠租金，也未提供证据证明其在该期限内与李某或者李某知道的律师联系履约事宜。因此，在张某没有证据证明其积极履约付款的情况下，我方的诉讼请求应得到法院的支持。

　　三、代理结果

　　律师发挥了团队的力量，经过努力，人民法院最终采纳了正觉律师的代理意见，认为被告张某未有证据证明其积极履约付款，因此其抗辩主张没有得到法院的支持，最终法院判决支持李某的诉讼请求。

　　赵律师长期从事房地产法律服务，精通各类房地产纠纷、工程款纠纷、房地产融资、房地产抵押等法律业务，研究和承办过大量的房地产纠纷案件。赵律师以女性律师特有的耐心、视角和沟通能力，确保每个案件都能尽最大可能的维护当事人的合法权益，在业内和客户中赢得了良好的口碑。有关房产上的纠纷欢迎咨询赵玉娟律师。