房产团队成功案例---代理同住人成功取得拆迁补偿款

上海市杨浦区人民法院
民事判决书
（2014）杨民四(民)初字第2631号
　　原告张惠菊。
　　委托代理人赵玉娟、谢冬，上海君澜律师事务所律师。
　　被告严连保。
　　被告严敏。
　　上列两被告共同委托代理人张磊。
　　被告张佳妍。
　　法定代理人张磊。
　　上列三被告共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。
　　第三人上海市杨浦第三房屋征收服务事务所有限公司。
　　法定代表人高伟东。
　　委托代理人马志豪。
　　原告张惠菊与被告严连保、严敏、张佳妍、第三人上海市杨浦第三房屋征收服务事务所有限公司(以下简称杨浦第三征收公司)共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张惠菊及其委托代理人赵玉娟、谢冬，被告严连保、严敏的委托代理人李东方、张磊暨张佳妍法定代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告张惠菊诉称：原告与被告严连保系姐妹关系。上海市杨浦区宁武路XXX号房屋原权利人为父亲严兴兴所有。严兴兴已于1988年4月17日去世，母亲张根妹也于2006年11月18日去世。父母亲去世后，未留有遗嘱。2013年9月30日，严连保作为该房屋的签约代表，与第三人签订了征收协议，取得了两套产权房，并另有补偿款人民币260,000元(以下币种均为人民币)。原告多次与严连保协商，但未能达成一致意见，故诉至法院，请求判令依法分割被征收房屋补偿款，原告应得补偿款人民币731,665元，并享有上海市拱海路79弄16幢5号1202室房屋订购权。
　　被告严连保、严敏、张佳妍辩称：被告严连保系其父严兴兴与其妻朱六妹所生之女，宁武路XXX号房屋系严兴兴与朱六妹在婚期间购置的房屋。朱六妹病故后，严兴兴与张根妹再婚，原告系张根妹再婚前领养的女儿。2004年，原告原居住房屋被拆迁，原告已享受了动迁利益。原告也曾表示宁武路房屋拆迁利益归被告享有。退一步讲，原告作为继承人，也只能对被征收房屋的评估价格部分享有部分继承权。而原告主张的订购权没有法律依据，故不同意原告的请求。
　　第三人杨浦第三征收公司述称，上海市宁武路XXX号房屋被征收补偿款中，评估价格归产权人所有，套型补贴是按户计算、价格补贴也是每户都有，其余奖励费原则上是给房屋使用人的。至于原告的请求，由法院依法裁决。
　　经审理查明：被告严连保父亲严兴兴于1957年7月出资建造上海市杨浦区宁武路XXX号房屋。严连保于1950年3月23日出生，出生地为江苏省常熟市，其母为朱六妹。1958年8月26日，严连保户籍迁至上海市长阳路XXX号，同年11月21日户籍迁至宁武路XXX号，其本人也居住于内。1957年10月9日，张根妹办理了收养原告张惠菊的手续，张惠菊被收养时年龄为4岁。1962年3月21日，张根妹、张惠菊的户籍从上海市渭南路XXX弄XXX号迁至宁武路XXX号，在此期间，张根妹与严兴兴再婚。
　　2014年9月12日，严连保作为乙方以被征收房屋人的代理人名义，与甲方上海市杨浦区住房保障和房屋管理局、房屋征收实施单位第三人杨浦第三征收公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定：乙方的房屋坐落于宁武路XXX号，房屋性质私房，认定建筑面积29.14平方米；据杨浦区人民政府确定，征收基地价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，认定居住困难户货币补贴的折算单价为每平方米11,150元。根据相关规定及基地征收补偿安置方案，被拆迁价值补偿款1,164,937.58元，其中：1、评估价格为641,925.06元，2、价格补贴为192,577.52元，3、套型面积补贴为330,435元(27,325元/平方米x15平方米)；经认定，乙方不符合居住困难户的条件;乙方选择房屋产权调换，甲方提供乙方产权调换房2套，地址：拱海路79弄16幢5号1202室，建筑面积(暂测)78.25平方米,优惠总价为599,786.25元，拱海路79弄16幢5号1203室，建筑面积(暂测)78.74平方米,优惠总价为603,542.10元；其他各类补贴、奖励费用295,770元：搬家补助费500元、设备移装费700元、签约搬迁奖励费64,570元、纯外区补贴150,000元、基地奖60,000元、无违法建筑奖20,000元。该房屋被拆迁时，在册户籍为严连保、严敏。张惠菊没有居住于内。
　　另查明：2004年10月，张惠菊与拆迁人上海汇通房地产有限公司、拆迁实施单位上海新长宁集团拆迁置业有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：张惠菊原承租的上海市万航渡路110-42房屋被实施拆迁，该房屋类型为旧里，建筑面积34.96平方米。张惠菊获得安置房上海市纪翟路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积70.74平方米，张惠菊及其同住人一致同意将纪翟路房屋委托拆迁实施单位出售。
　　审理中，严连保提供常熟市海虞镇聚福村村民委员会《证明》一份，该证明内容：朱六妹于1959年病故。本院于2014年10月29日至严兴兴原工作单位上海飞达羽绒服装总厂，摘录严兴兴于1956年3月15日填写的其本人简历表，该表中，结婚一栏空白，家庭关系中记载了其父及女儿的情况。
　　以上事实，有原告提供的协议、户籍资料、结婚证、死亡证明及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为：上海市杨浦区宁武路XXX号房屋系被告严连保父亲严兴兴生前建造的私房。2013年9月，严连保作为代理人与第三人杨浦第三征收公司签署了房屋征收补偿协议，该房屋因征收所得补偿款为1,463,330.18元。根据征收公司认定的该房屋人员户籍情况，被告严敏及严连保为此次被拆迁房屋的户籍在册人员，属于被征收房屋使用人。根据上海市房屋征收与补偿实施细则规定，补偿款1,463,330.18元属于严兴兴的遗产，应归其继承人原告张惠菊及被告严连保共有，严兴兴生前未立遗嘱，张惠菊与严连保作为第一顺序继承人，按照法定继承，份额均等。张惠菊、严连保在取得补偿款后应当负责安置房屋使用人。考虑到张惠菊与严连保、被告严敏间的矛盾尖锐，无法共同生活，严连保、严敏作为房屋使用人所享有的利益在具体分配补偿款时一并作出安排。补偿款中，评估价格641,925.06元由张惠菊与严连保均分，套型面积补贴、价格补贴两项费用523,012.52元由严兴兴遗产部分与严连保、严敏各享有三分之一，奖励补贴295,770元由严连保与严敏均分。综上张惠菊应得补偿款为408,131.28元。严连保认为被征收房屋建于1957年，其生母于1959年去世，因此该补偿款中有其生母的份额，据此主张严连保应多得继承份额。严兴兴生前于1956年登记的简历中，没有婚姻状况的记载，之后严兴兴与张惠菊养母再婚，本院有理由确信严连保生母应于建房前去世，严连保关于补偿款中有其生母份额的抗辩，不予采纳。关于张惠菊主张确认对拱海路16幢5号1202室商品房享有订购权的问题，2004年张惠菊承租的旧里类型公有住房被拆迁，并得到了相应安置，因此综合双方当事人居住状况等因素，张惠菊以取得补偿款为宜，此款应由严连保支付，张惠菊主张享有房屋订购权的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：
一、被告严连保应于本判决生效之日起十日内支付原告张惠菊补偿款人民币408,131.28元；
二、驳回原告张惠菊主张享有上海市拱海路16幢5号1202室商品房订购权的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币9800元，由原告负担人民币3134元，被告负担人民币6666元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
代理审判员 吴 预
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年四月七日
书 记 员 陈乃彰