房产团队成功案例---通过两次房屋买卖合同无效的胜诉，成功为当事人争取到被他人恶意出售的房屋产权

蔡明与黄国强等人房屋买卖合同一审民事判决书

案号：（2013）普民四（民）初字第2742号

原告蔡明，男，
1962年12月3日出生，汉族。
委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。
被告黄国强，男，1975年2月11日出生，汉族。
被告陈宏连，男，1956年12月15日出生，汉族。
第三人叶伟新，男，1960年1月1日出生，汉族。
原告蔡明与被告黄国强、陈宏连，第三人叶伟新房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡明及其委托代理人赵玉娟，第三人叶伟新到庭参加诉讼。被告黄国强、陈宏连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡明诉称，上海市泰山二村由蔡明及其家人居住。2005年2月，案外人徐秋云以欺骗手段与蔡明签订了《协议书》并取得蔡明的售房公证委托书，约定蔡明收取徐秋云购房预付款15万元，如其未在2005年3月9日前归还上述款项的，徐秋云有权处理系争房屋。协议签订后，蔡明于2005年3月16日、3月18日分两次将钱款返还徐秋云，但徐却在蔡不知情的情况下，将房屋以远低于市值的价格恶意向黄国强出售，不久后，黄国强又将房屋以更低的价格向陈宏连出售。原告知悉上述事实后提起了诉讼，上海市普陀区人民法院经审理后作出（2012）普民四（民）初字第2819号民事判决，确认徐秋云与黄国强之间的房屋买卖合同无效，该判决现已生效。原告认为，首先，依照上述判决，黄国强不享有系争房屋所有权，其向陈宏连出售房屋系无权处分；其次，黄国强与陈宏连之间的房屋交易价格仅为22万元，远低于当时同类周边房屋的市场价；最后，黄国强与陈宏连之间的房屋交易既未支付购房款，亦未实际交付房屋，蔡明至今一直在房屋内居住，陈宏连从未向蔡明主张过房屋所有权。综上所述，黄国强与陈宏连之间并无买卖房屋之意图，系恶意串通、采用虚假交易的方式非法获取原告房产，上述事实除相关书面证据外，另有证人吕永明、毛鸿生的当庭证词可予以佐证，故诉至法院，请求判令:一、黄国强与陈宏连之间签订的上海市普陀区的《上海市房地产买卖合同》无效；二、本案受理费由两被告负担。同时，蔡明与该房屋的抵押权人叶伟新已达成协议，叶伟新同意在蔡明支付17万元后，配合办理房屋抵押注销手续，故合同无效后房屋产权应恢复至蔡明名下。
被告黄国强、陈宏连未作答辩。
第三人叶伟新述称，一、陈宏连与叶伟新之间有债务关系，为此陈将上海市泰山二村房屋向其作了抵押，但办理抵押手续时叶伟新并未对房屋进行实地查看，之后才发现蔡明在房屋内居住；二、叶伟新曾就其与陈宏连之间的债务于2009年向上海市闸北区人民法院提起诉讼，经判决确认陈宏连应归还叶伟新借款30万元及相应利息；三、叶伟新与蔡明之间已就房屋抵押注销问题达成协议，如蔡明向叶伟新支付17万元结清陈宏连之欠款的，叶伟新同意配合蔡明办理系争房屋的抵押注销手续。
经审理查明，一、2012年12月，蔡明以徐秋云、黄国强为被告诉至本院，请求判令其与黄国强就上海市泰山二村房屋签订的房地产买卖合同无效。该案查明的主要事实有:1、2005年2月6日，蔡明与徐秋云通过上海市公证处制作委托书一份，载明蔡明全权委托徐秋云出售本市泰山二村房屋，同日，蔡明向徐秋云出具收条，确认收取“泰山二村房款”15万元；2、2005年3月6日，蔡明与徐秋云签订协议书一份，约定内容为:签此协议当日委托售房事宜生效，蔡明于2月6日收取了徐秋云房款15万元，如至3月9日不能归还上述款项的，则系争房产由徐秋云全权处理；3、徐秋云分别于2005年3月16日、2005年3月18日向蔡明出具收条，确认收到款项15万元；4、2005年4月14日，徐秋云作为蔡明代理人与黄国强签订房屋买卖合同，约定将房屋以26万元向黄国强出售。该案经审理后，本院于2013年5月22日作出（2012）普民四（民）初字第2819号民事判决书，以徐秋云代理蔡明与黄国强之间进行的房屋交易有悖常理而并非出于善意为由，确认蔡明与黄国强之间的房屋买卖合同无效。二、黄国强取得系争房屋后，于2006年8月20日与陈宏连签订《上海市房地产买卖合同》一份，将系争房屋以22万元向陈宏连出售，合同约定的交房日期为2006年9月15日。2013年12月6日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。
另查明，一、叶伟新曾就其与陈宏连之间的债务纠纷提起诉讼，上海市闸北区人民法院于2009年6月作出（2009）闸民一（民）初字第500号民事判决，判令陈宏连应向叶伟新归还借款30万及利息；二、庭审中，当事人对蔡明向叶伟新支付17万元后共同办理抵押登记注销手续不持异议；三、蔡明自认系争房屋至今仍由其居住使用；四、据2014年7月16日调取的房地产信息登记载明，现系争房屋产权人为陈宏连、登记日期为2006年9月；抵押权人为叶伟新，债权数额为30万元，登记日期为2006年12月。
本院认为，民事合同的效力源自当事人的合意及法律规定。蔡明、徐秋云、黄国强之间所发生的民事关系以及蔡明与黄国强之间就系争房屋签订的买卖合同之无效性已经前案判决确认，本案中不再赘述。蔡明提起诉讼的事实与理由有当事人陈述、证人证言、相关书面证据等予以印证，再结合本案查明的涉案房产交易中的一系列有违常理之处，例如无证据表明陈宏连在取得房屋产权后曾向实际居住人主张权利、黄国强与陈宏连的后手房产交易价反而低于前手价等，在无相反证据可对该交易的合法性与合理性予以充分证实的前提下，本院对蔡明认为涉案签约行为系虚假交易的主张予以采信，房屋买卖既非当事人真实意愿之表示，则涉案买卖合同应为无效。根据法律规定，基于无效合同所取得的财产应该相互返还。因该房屋原产权人为蔡明，在蔡明与黄国强、黄国强与陈宏连的房屋买卖合同相继被确认无效后，该产权应恢复至蔡明名下。庭审中，蔡明与房屋的抵押权人叶伟新既就注销抵押达成了相关的付款协议，则房屋恢复原状已不存在障碍，为避免讼累，本案中就合同无效后房屋的产权恢复问题以及蔡明与叶伟新为注销抵押所约定的钱款支付问题一并判明。被告黄国强、陈宏连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条 、第五十八条 之规定，判决如下:
一、被告黄国强与陈宏连签订的关于上海市房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告蔡明应于本判决生效之日起三日内支付第三人叶伟新人民币17万元，第三人叶伟新应于收到款项之日涤除上述房屋设定的抵押登记；
三、被告陈宏连应于本判决第二项履行完毕之日配合原告蔡明办理上述房屋的产权变更登记手续，将产权恢复至原告蔡明名下。
本案受理费人民币4600元，由原告负担人民币2300元，被告黄国强、陈宏连负担人民币2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长郝晓鹃
审判员曹彬
人民陪审员葛秀宝
二〇一四年七月二十一日
书记员蒋平