房产律师团队成功案例---代理同住人成功分得一套拆迁安置房屋

陈萍等诉张乙共有纠纷案
上海市虹口区人民法院
民事判决书
(2014)虹民三(民)初字第1721号
原告陈萍。
原告陈春宝。
上列二原告的共同委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。
被告张乙。
委托代理人王平，上海圆誉律师事务所律师。
第三人朱侠。
第三人张路。
第三人张丙。
第三人夏某某。
法定代理人张丙。
原告陈萍、陈春宝与被告张乙共有纠纷一案，本院受理后，依法通知朱侠、张路、张丙、夏贇帆为第三人参加诉讼，由代理审判员高行玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈萍、陈春宝及其共同委托代理人谢冬、赵玉娟，被告张乙及其委托代理人王平，第三人朱侠、张路，第三人张丙暨夏贇帆的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈萍、陈春宝诉称，2014年3月，两原告和被告共同居住的本市武进路XXX弄XXX号公有住房(以下简称系争房屋)被征收，被告作为承租人签订了征收协议。后原告多次与被告洽谈征收补偿款的分割问题，均遭到拒绝。原告认为，自己作为系争房屋的同住人，是此次征收的安置对象，有权获得征收利益。请求法院判令两原告可分得系争房屋的征收补偿款422,940元，用于购买乐天路208弄20幢7单元1号902室产权调换房屋，差额由原告自行补足。
被告张乙辩称，原告曾享受过公房增配，在2001年时原告与被告签订买卖协议，以4万元价格出让了系争房屋的居住权。故原告不具有同住人资格。不同意原告诉请。
第三人朱侠、张路、张丙、夏贇帆述称，同意被告意见。
经审理查明，陈春宝与案外人张甲是夫妻，陈萍是二人之女;张乙与张甲是兄妹关系;朱侠是张乙的配偶，张路和张丙是二人的子女，夏某某是张丙的儿子。系争房屋原为张乙、张甲的父母(分别于2004年和2009年去世)早年分得并承租的公房，在父母去世后承租人变更为张乙。陈春宝一家三口的户籍早年在本市宁波路XXX弄XXX号，后于1986年因居住困难而共同受配本市乳山一村XXX号XXX室公有住房(以下简称乳山路房屋)。随后陈春宝一家以乳山路房屋与居住于系争房屋半间房(另半间房由张甲的父母居住)的张甲另一兄弟张某某一家对换，乳山路房屋由张某某一家承租居住，陈春宝一家将户籍迁入系争房屋的半间房并居住。张乙早年到外地插队落户。1995年，张丙的户籍从外地迁入系争房屋。2001年，张乙从外地回沪居住，与陈春宝、张甲约定以4万元购买系争房屋的半间房。随后张乙付清了房款，与家人搬入系争房屋居住，并陆续迁入户籍;张甲、陈春宝收到钱款后于2001年7月18日出具收条，并于同年9月购买了本市三门路XXX弄XXX号XXX室房屋(登记在张甲名下)，一家三口即迁入该处居住。此后张甲的户籍迁出了系争房屋，但陈春宝、陈萍的户籍未迁出。动迁之前，系争房屋内有户籍7人，即本案原、被告和第三人，其中张乙夫妇实际居住。
2014年3月，系争房屋所在地区被纳入征收范围。2014年4月16日，张乙与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议)。根据征收协议，系争房屋认定建筑面积41.97平方米，房屋价值补偿款1,737,876.82元，装潢补偿20,985元;该户购买4套产权调换房屋，分别为王家厍路XX弄XX幢XX号XX室(总价485,415.45元)、王家厍路XX弄XX幢XX号XX室(总价631,333.46元)、乐天路XX弄XX幢西单元XX号XX室(总价460,188.55元)、浦航路XXX弄XXX号XXX室(总价590,085.47元);各类补贴奖励合计513,909元(其中房价补贴309,239元);结算单上另有奖励补贴264,869.77元。
上述事实，有原告提供的户籍信息，被告提供的收条、调配单、房产登记信息，法院调取的征收协议等征收相关材料，以及双方陈述等证据为证。被告提供的书面购房协议，仅第二页上有陈春宝和张甲的签名，第一页上无当事人签名或骑缝，且内容与被告提交给征收部门留存的文本不符，故本院对第一页的内容无法确认。
本院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;而共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案中，陈春宝一家虽获得过乳山路房屋的福利分房，但随即以该房屋与案外人张某某一家居住的系争房屋半间房进行了调换，故应认定陈春宝一家的居住权益已调换到系争房屋，不属于他处另有福利性住房。张乙与陈春宝、张甲之间的书面购房协议虽无法确认，但陈春宝、张甲确已收到张乙支付的购房款，并实际将房屋交付给张乙居住，搬出了系争房屋，张甲也迁走了户籍，可见双方之间存在居住权转让的约定并已履行完毕。故陈春宝户籍虽未迁出，但其居住权已被转让，不再属于系争房屋的同住人。而陈萍在交易当时已经成年，其父母对其权利已无代理处分权，其并未签署购房协议和收取房款，此后也未迁出户籍，故无法认定其居住权益已经转让。因此陈萍有权要求分得系争房屋的征收利益。综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方居住状况、人员结构、本次征收的配房情况等因素，本院酌情确定陈萍可分得乐天路XX弄XX幢西单元XX号XX室产权调换房屋，但须向承租人支付购房补差款10万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、原告陈萍分得乐天路XX弄20幢西单元XX号XX室产权调换房屋;
二、原告陈萍应于本判决生效之日起10日内支付被告张乙购房补差款10万元;
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7,644元，减半收取3,822元，由原告负担822元，被告负担3,000元;财产保全申请费2,020元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员高行玮
二〇一四年十二月三日
书　记　员张　浩