房产律师团队成功案例---代理同住人成功争取拆迁安置房屋

（2014）黄浦民四(民)初字第518号
——上海市黄浦区人民法院(2014-6-3)
（2014）黄浦民四(民)初字第518号

　　原告夏美香。
　　委托代理人陈英芳，上海四方律师事务所律师。
　　被告夏倩倩。
　　被告尤峰。
　　两被告共同委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。
　　两被告共同委托代理人李超，上海君澜律师事务所律师。
　　原告夏美香诉被告夏倩倩、尤峰共有纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判,公开开庭进行了审理。原告夏美香及其委托代理人陈英芳，被告夏倩倩、尤峰共同委托代理人赵玉娟、李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告夏美香诉称：原告与被告夏倩倩曾就上海市露香园路XXX号XXX室房屋征收补偿利益分割达成家庭协议，约定两人为三套选购房屋的共同产权人及扣除购房款以外的剩余征收补偿款归原告所有，后原告因患白内障视字不清，而在被告夏倩倩指点下填写了《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》，现发现该确认书记载内容与家庭协议约定不符，原告仅为一套房屋的权利人，故要求根据家庭协议的约定确认原告应得房屋征收补偿款人民币1,800,000元(含三套选购房屋各50%的产权)。
　　为支持其诉请，原告提供了《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》、病史资料、房屋租赁凭证、扩建阁楼费用收据、财产保险单、证人证言作为证据。证人葛腾清(原告同学及邻居)、夏鸿年(原告兄弟)出庭作证及接受双方当事人质证。证人葛腾清表示其与原告、被告夏倩倩及夏鸿年一家三人于2013年4月17日签订家庭协议，约定三套安置房屋登记原告与被告夏倩倩名字，户主为原告，产权由两人共有，征收补偿款归原告保管，若有大项支出则与被告夏倩倩协商，协议仅为一份由被告夏倩倩保管；另表示被告尤峰无资格参与签订家庭协议亦非由被告夏倩倩代表，家庭协议中未确定三套房屋的具体位置及征收补偿款具体金额。证人夏鸿年表示其一家三人与原告夏美香、被告夏倩倩及葛腾清于2013年3、4月签订家庭协议，约定三套安置房屋由原告与被告夏倩倩各一套半，征收补偿款归原告保管，协议仅为一份由被告夏倩倩保管；另表示被告尤峰系外来人而未参与签订家庭协议，家庭协议中明确了三套房屋的具体位置及征收补偿款具体金额。
　　被告夏倩倩、尤峰辩称：《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》系原、被告真实意思表示，应当认可其有效性并作为分配安置房屋的依据；被告夏倩倩确与原告与2013年9月签订过家庭协议，但协议已遗失且内容不详；被告尤峰亦系房屋征收补偿安置对象但未参与签订家庭协议，不认可协议有效性；扣除购房款以外的剩余征收补偿款则应原、被告三人均分，故不同意原告的诉讼请求。
　　为支持其辩称意见，两被告提供了退房单、房屋搬迁腾空单、费用结算表、声明、拆迁房屋重新评估申请书、房屋租赁合同、租房定金协议、电话录音、房屋征收补偿方案、庭审笔录、民事判决书、银行帐户交易明细、遗嘱。
　　原告对于两被告提供的租房定金协议、房屋征收补偿方案无异议；对于庭审笔录、民事判决书、银行帐户交易明细、遗嘱真实性无异议但不认可其关联性；对于两被告提供的其余证据不予认可。
　　两被告对于原告提供的《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》、房屋租赁凭证无异议；对于病史资料、扩建阁楼费用收据、财产保险单则表示与本案无关；对于证人证言则表示两证人与原告有利害关系且证言之间存在矛盾，故不应采信。
　　为查明事实，本院依职权向房屋征收部门调取了《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、审核签报表、费用结算单、房屋租赁凭证、户籍资料摘录表、一户一表、评估分户报告单、特困对象审核表、房屋征收宣称手册作为本案证据；原、被告均无异议。
　　经审理查明，夏倩倩与尤峰系被告夏美香之女、婿。上海市黄浦区露香园路XXX号XXX室公有房屋承租人为夏美香，于1997年7月由南市区教育局分配，受配人为被告夏美香及夏倩倩，配房时租赁部位为104室、附阁、灶间。2002年，经出租人同意，夏美香出资搭建附平阁及卫生间。该房屋原由夏美香、夏倩倩居住使用，后于2008年出租。
　　2012年9月14日，夏美香与上海市黄浦区第二房屋征收事务所签订征收协议，约定：上海市黄浦区露香园路XXX号XXX室公有房屋居住面积36.50平方米，认定建筑面积57.58平方米，未认定建筑面积0平方米。征收安置补偿款共计2,877,941.70元，包括：(1)房屋价值补偿款1,891,589.89元，包括房屋评估价1,123,500.96元、价格补贴411,103.93元，套型面积补贴356,985元。(2)该户不符合居住困难户的补偿安置条件。(3)其他各类补贴、奖励费用：签约奖励费247,740元，搬迁奖励费82,580元，建筑面积奖励费287,900元，装潢补贴28,790元，搬迁费1,381.92元、设施移装费1,740元，临时安置费114,000元，特困对象补贴60,000元(案外人罗某某高龄补贴30,000元，夏美香特困补贴30,000元)，无认定建筑面积外使用面积补贴100,000元，协议生效计息奖励费62,219.89元。3套安置房合计总价1,664,672.75元，包括：鹤沙路588弄东单元4幢6号1203室，67.80平方米×9,765元＝511,890元，2013年11月30日交房；浦江新一轮选址基地03-01地块5幢9号1301室，78.54平方米×9,990元＝570,671.64元，2014年7月15日交房；泗泾南拓展基地韵意05-05地块东单元4-4幢1004室，70.21平方米×9,100元＝582,111.11元，2014年3月1日交房。3套安置房外的补偿款余款1,213,269元已由夏美香领取。该协议现已生效。
　　2013年10月，夏美香、夏倩倩向上海市黄浦区第二房屋征收事务所递交了《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》，确认鹤沙路588弄东单元4幢6号1203室房屋产权人为夏美香、夏倩倩；浦江新一轮选址基地03-01地块5幢9号1301室房屋产权人为夏倩倩，使用人为夏美香；泗泾南拓展基地韵意05-05地块东单元4-4幢1004室房屋产权人为夏倩倩。
　　2012年11月30日，案外人罗某某、夏某向本院提起诉讼，要求夏美香、夏倩倩、尤峰支付其上海市黄浦区露香园路XXX号XXX室房屋征收补偿款人民币30万元。本院审理后认为，夏美香为上海市黄浦区露香园路XXX号XXX室房屋承租人，夏倩倩为该房屋受配人，当然为同住人；尤峰系夏倩倩之夫，应视为同住人；罗某某曾获得福利分房，其主张被征收前其曾在该房屋内实际居住生活一年以上但未提供证据证明，且夏美香、夏倩倩、尤峰不予认可，故其并非同住人、使用人；夏某为知青子女，其父代理作出承诺对不享有居住权，其户籍迁入但从未居住，且该房屋征收时并不符合居住困难的标准，故夏某亦非同住人、房屋使用人；据此于2013年3月22日依法作出(2012)黄浦民四(民)初字第1605号民事判决：一、被告夏美香应于判决生效之日起十日内支付原告罗某某特困补贴人民币3万元；二、原告夏某要求被告夏美香、夏倩倩、尤峰支付征收补偿安置款人民币30万元的诉讼请求，不予支持。该判决现已生效。
　　《黄浦区露香园路地块旧城区改建房屋征收补偿方案》载明，被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价*被征收房屋的建筑面积，评估均价=被告征收范围内居住房屋评估总价/居住房屋总建筑面积，价格补贴=评估均价*补贴系数(该区为0.3)*被征收房屋的建筑面积，套型面积补贴=评估均价*补贴面积(每证补贴面积标准为15平方米)；征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格*20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格*80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简房以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴；无认定建筑面积外的使用面积或未获得认定建筑面积外的使用面积补偿的，给予补贴人民币100,000元；凡与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的居民户，被征收居住房屋建筑面积在25平方米以内(含25平方米)，每证发放签约奖励费人民币150,000元，房屋建筑面积在25平方米以上，每增加1平方米增发人民币3,000元；搬迁奖励费每证发放人民币50,000元，建筑面积超过25平方米的，增加奖励费每平方米1,000元；建筑面积奖励费以被征收房屋建筑面积为基准，每平方米人民币5,000元；装潢补贴为建筑面积每平方米500元；搬迁费按被征收房屋核定的建筑面积每平方米人民币12元标准计算，低于人民币500元的，按人民币500元计算，选购安置配套商品房的则增加1倍计算；家用设施移装补贴根据缴费单据或购买发票计算；安置房屋选购标准为：25平方米以下(含25平方米)可选购一套二居室，25平方米以上至50平方米以下(含50平方米)可选购二套二居室，50平方米以上可选购三套二居室；被征收人、公有房屋承租人按规定可选购本地块提供多套安置房屋的，只选择购买1套的，按被征收房屋建筑面积每平方米人民币2,000元补贴，每证户抵于人民币150,000元的按人民币150,000元计算；临时安置费按所选购的安置房屋(期房)房型，一居室每套每月补贴人民币1,500元，二居室每套每月补贴人民币2,000元，三居室每套每月补贴人民币2,500元；协议生效计息奖励费按房屋征收补偿协议的补偿金额(不含特困对象补贴)以半年期贷款年利率6.10%标准计息；自行购房补贴按建筑面积每平方米人民币7,000元计算，每证户低于人民币300,000元的按人民币300,000元计算；人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，保障补贴=折算单价(该地块为人民币9,000元)*居住困难户*22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
　　本院认为，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。夏美香为上海市黄浦区露香园路XXX号XXX室房屋承租人，夏倩倩为该房屋受配人，当然为同住人；尤峰系夏倩倩之夫，应视为同住人；故三人均享有房屋征收补偿利益。夏美香系完全民事行为能力人，对自身行为有能力亦有义务承担相应后果；其与夏倩倩在《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》中明确了对选购房屋的产权及使用权分配，系双方真实意思表示，而尤峰在庭审中亦予认可，故《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》合法有效，对三人均具有约束力，本院对该确认书所记载的选购房产权及使用权的分配方案予以确认。至于夏美香提及的家庭协议，因当事人双方均未提供书面协议而两名证人对于协议内容的陈述存在矛盾，协议的真实内容无法查证；又因同为房屋征收补偿利益享有人的尤峰并未参与协议的签订或事后予以追认，协议亦属无效；再因《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》形成于协议之后，当事人的意思业已发生变更；故并不能作为房屋征收补偿利益分配的依据。又虑及夏美香系承租人及房屋来源及扩建的主要贡献人，应分得较多的补偿利益，而夏倩倩、尤峰根据《房屋征收选购房产权人、使用人确认书》亦已得到充分补偿，故扣除(2012)黄浦民四(民)初字第1605号民事判决所确定的原告罗某某特困补贴人民币30,000元外的其余补偿款应归夏美香所有。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条之规定，判决如下：
一、原告夏美香、被告夏倩倩对于上海市鹤沙路588弄东单元4幢6号1203室选购房屋各享有50%产权；
二、上海市浦江新一轮选址基地03-01地块5幢9号1301室选购房屋归被告夏倩倩所有；
三、上海市泗泾南拓展基地韵意05-05地块东单元4-4幢1004室选购房屋归被告夏倩倩所有；
四、原告夏美香对上海市浦江新一轮选址基地03-01地块5幢9号1301室选购房屋享有使用权；
五、已由原告夏美香领取的房屋征收补偿款人民币1,183,269元归原告夏美香所有。
　　案件受理费人民币23,600元，减半收取为人民币11,800元，由原告夏美香负担人民币5,400元，由被告夏倩倩、尤峰负担人民币5,400元，退还原告夏美香人民币11,800元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。



代理审判员 黄 啸
二〇一四年六月三日
书 记 员 陈佩华