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“大龄”二手房买卖纠纷,购买需谨慎

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2017-09-19 15:46:36

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  摘要:下面上海房产律师咨询讲述一下房产案例。购买房龄超过20年的二手房,在按揭贷款时遭遇限制导致无法履约。于是,案件中的小李便将中介及房主告上法庭,要求双倍返还定金。对此,法院会作出怎样的判决呢?

  案情回顾

  小李在郑州一家科技公司工作,经过几年的努力,手中有了一小笔积蓄。同家人商议后,小李决定在郑州市购房。通过多方选择和比较以及xx中介公司(以下简称xx公司)的介绍,今年3月,小李看中了赵某的一套两居室。3月12日,小李同xx中介公司及房主赵某签订了房屋买卖合同。合同约定:“赵某将位于郑州市的70平方米的房屋一套卖给小李,房款总价为56万元,小李自合同签订时支付定金5000元,该定金在立契前暂时由xx公司代为保管。”

  合同约定购房款的支付方式为:小李与赵某签订合同后,应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续,小李按合同申请贷款的比例支付首付款,其余价款用银行贷款支付。”合同还约定,赵某应积极配合小李到房管局立契并办理房产过户及相关手续。

  随后,小李向xx公司支付了5000元的购房定金。但就在小李办理房屋贷款手续时,银行工作人员告诉他,由于小李购买的房屋建于1985年,至合同签订时的2015年,房龄已达30年,房屋房龄太长,按照政策最长只能贷款9年,贷款额度最高只有23万元,这与小李预期的贷款20年,最高贷款额度32万元有着不小的差距。

  深感超出自己经济承受能力的小李多次找到xx公司及房主赵某协商,始终未达成一致意见,小李便放弃了贷款,合同也因此不能继续履行。

  今年8月27日,小李诉至法院,要求解除其与xx公司及赵某间签订的房屋买卖合同,xx公司双倍返还其定金1万元,并承担诉讼费用。小李在法庭上表示:“我当时去了很多家银行,看了房子的年限情况后,都不给提供贷款。好不容易托关系找了一家又告诉我最多只能贷款9年。因履约不能,导致双方无法在合同约定的时间过户,因此我要求解除合同,双倍返还定金。”

  法院判决

  郑州市惠济区法院经审理,判决解除原、被告签订的房屋买卖合同;被告xx公司返还原告小李定金5000元。

  法理解说

  法院审理后认为,原告小李与被告xx公司及赵某签订的房屋买卖合同系三方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应为有效协议。因该合同已无法履行,致使双方不能实现合同目的,故原告小李请求解除合同,符合相关法律规定。因原告小李与被告xx公司及被告赵某在合同签订过程中均无过错,被告xx公司应将收取原告的定金5000元返还原告,但被告赵某未收取原告定金,不应承担返还责任。所以,原告小李请求双倍返还定金的请求,因证据不足、理由不当,不予支持。

  律师提醒

  与新房相比,二手房以其具有现房、性价比相对较高、居住环境较为成熟、交通便利等原因受到了不少购房者的青睐。但由于二手房交易涉及环节多、手续复杂,由此所引发的二手房买卖纠纷也呈上升趋势。

  根据现行政策,在二手房买卖交易时,房龄会直接影响到贷款的年限和利率。房龄较长的二手房,还有可能面临难以申请银行贷款的风险。

  所谓“房龄”,就是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。而由于在二手房买卖过程中,不少房主都不能准确说出自己房屋的真实房龄,也不知道如何计算房龄,而一些中小型中介在向购房者介绍房源时,也都会避开房龄问题或一笔带过,甚至把房龄说得更加“年轻”。因此,市民在购买二手房屋时,要留心考察房屋的房龄情况,以避免不必要的法律风险。购房者可通过向相应的房屋管理部门申请查询,向小区居委会、物业咨询,或向老住户询问等方式,多方获取该房屋的真实“年龄”。

  此外,在签订房屋买卖合同时,购房者要注意在显著位置中明确注明该房屋的“房龄”,同时,可以在合同中明确约定买家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同,并可要求赔偿损失,以便在今后面临矛盾纠纷时,能够有效维护自身的合法权

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