夫妻离婚房产分割时对房产价值如何认定

【案例简介】

原告万某明与被告刘某婷于2003年5月22日登记结婚。刘某婷在婚前即2003年1月7日与某市房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以按揭付款方式购买苑房屋一套，房屋总价款为402192元，银行按揭利息15388.80元。刘某婷婚前已支付按揭贷款合计108929.80元，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元。房屋权属证书尚未办理。另有夫妻共同债务28.14万元。2005年5月24日，万某明诉至某市第一中级人民法院请求与刘某婷离婚。一审法院委托杭州永正房地产评估公司对涉案房屋的价值进行了评估，确认该房屋在估价期日2005年7月13日的市场价格为104.3万元。

【法院审理】

一审法院经审理后认为，由于该房屋的权属登记至案结之时尚未办理，涉案房屋的《商品房买卖合同》系刘某婷婚前个人与房屋开发商签订，上述《商品房买卖合同》中的权利与义务应由刘某婷继续履行，刘某婷则对万某明以财产折价的方式进行补偿，对涉案房屋的分割：刘某婷婚前已支付按揭贷款合计108929.80元为个人财产，婚后夫妻共同提前偿还按揭贷款余额308651元为夫妻共同财产;对房屋增值部份按照刘某婷婚前出资108929.80元和夫妻关系存续期间夫妻共同出资308651元之比例进行分割，对前者刘某婷婚前个人出资而形成的相应房屋增值部分163140.6元归其个人，对后者夫妻关系存续期间共同还贷而形成的房屋增值部分462247.4元，由两人平分;28.14万元夫妻共同债务各半偿还。遂判决：1、准予万某明与刘某婷离婚;2、刘某婷与房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》由刘某婷继续履行，刘某婷于判决生效之日起一个月内支付万某明补偿款24万元。

一审宣判后，被告刘某婷上诉称：1、涉案房屋系其婚前2003年1月7日签订购房合同，并于婚前即2003年1月17日在余杭区房地产管理部门办理预售登记手续，应认定为其婚前个人财产。至于婚后配偶一方参与偿还按揭贷款，并不改变房屋为个人财产的性质。婚后支付的按揭还款应作为其个人债务归还另一方配偶的出资，一审法院判决其支付万某明补偿款24万元，没有法律依据;2、一审法院对房屋增值部分收益的认定错误，即便平分房屋增值部分，也应分段评估，即扣除2003年1月7日购买之日至2003年5月22日结婚之日房屋增值部分归其个人。

【上海房产律师点评】

本案中，刘某婷认为对房屋增值部分应作两次评估，即以离婚之时的评估价减去结婚之时的评估价，该理由明显不能成立： 2003年5月22日结婚日到2005年7月13日评估日，房价是上涨的，后一次的评估价减去前一次的评估价是正数。反之，如果房价是下降的，后一次评估价减去前一次的评估价则会是个负数，万某明不但拿不到增值补偿款，还要倒贴。故所谓增值只能是指房屋分割变现时的价值，2003年5月22日不存在分割变现的问题，房屋没有出售，房价处在有价无市的状态，也就不存在增值的问题，只能以离婚时2005年7月13日的评估价为准，因此，刘某婷的上诉理由不能成立。

综上分析，二审法院认为一审法院如此判决并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。