共有人私自处分共有房产与善意第三人权利的保护

关键词：共同共有 房地产 擅自处分合同无效 无权处分 善意取得 房产律师

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

综上所述，我国物权法肯定了不动产的善意取得制度。因此，在房屋交易中，如果买方对该房屋共有并不知情（例如房产证上只登记有一个人名，而卖方未说明该房屋属于共同财产），签订房屋买卖合同之后，如果双方已经办理了房屋过户登记，那么该合同发生法律效力；如果尚未办理房屋过户登记，一旦发生共有人不同意买卖的纠纷，该房屋买卖合同的效力将归于无效。

相关问题：

1、 共有房屋出售是否必须经过全体共有人的一致书面同意？

2、 无权处分案件中，如何认定善意第三人？

3、 房屋登记的产权人与实际产权人不一致如何转让？