如何办理房地产抵押以及抵押效力分析

　　如何办理房地产抵押以及抵押效力分析

　　房地产抵押登记的效力

　　抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效应严格区分。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生;抵押合同的生效并不当然意味着抵押权的成立，登记才可产生抵押权的设定。因此，在抵押登记主义条件下，登记应为抵押权成立的条件，而不应为抵押合同的生效条件，一般而言，抵押合同应自签订之日起生效。

　　我国《担保法》第41条规定，该规定认为，对于以法律规定必须进行登记的财产签订的抵押合同，抵押合同自登记之日起生效。该规定势必将抵押登记请求权的行使置于非常尴尬的境地，不能有效的保护债权人的利益，使双方设立抵押合同的意思难于实现。因此，未来立法应将抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效分割开来，并对登记请求权明确规定。

　　最高人民法院2000年颁发的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第56条第2款规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”可以说该规定在纠正担保法上述规则方面做出了十分积极的努力。从法律条文上看司法解释的内容与法律规定的内容不一致，它的基本要求是，抵押合同签订虽然没有进行不动产登记，但是有过错的抵押人应当承担赔偿责任。这种做法符合物权与债权相区分、物权变动与物权变动的法律根据相区分的法理，也符合正在进行的物权法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承担责任，就首先要承认抵押合同的约束力，这实际上就是承认了抵押合同作为物权变动根据之一的效果。这一点是非常合理的。当然，该司法解释并没有解决司法实践中争议颇多的抵押合同的成立生效与抵押物的登记之间的关系问题。对此，我们的观点是，要分清物权与请求权的区别，区分抵押合同的成立生效与抵押权的成立生效的不同。

　　总之，房地产抵押登记虽然并不影响抵押合同的成立与生效，但是登记却是抵押权成立与生效的必要条件。具体说来，抵押登记具有如下法律效力：1、决定抵押权是否成立。已经登记，抵押权成立;尚未登记，则抵押权不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登记完成前这段时间内，如果抵押人将抵押物转让给了第三人，抵押合同的权利人不得对第三人主张抵押权的追及效力。因为在抵押登记完成前，权利人尚未取得抵押权。2、确定抵押权的效力范围。通过抵押登记，可以确定抵押物的具体范围和抵押担保的债权范围。3、确定抵押权的顺位。如果同一抵押物上成立了多项抵押权或其他优先权，则按照抵押登记的顺序决定优先受偿的顺序。一般而言，登记在先的权利人可以优先受偿。[page]

　　如何办理房屋抵押登记

　　一、登记内容

　　房屋所有权登记的主要内容：房屋所有(共有)权人、坐落、幢号、建筑面积、用途、产别、结构、层数、间数(平房)等。转移登记的还包括房屋转移类型、受让人性质等。

　　房屋抵押登记的主要内容：抵押人、抵押权人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面积、担保(借款)金额、抵押物价值等。

　　登记部门在房屋交易权属管理信息系统中设置房屋所有权登记薄、房屋抵押登记薄，将登记内容记载在登记薄中。

　　二、登记程序

　　(一)受理申请

　　(二)权属审核

　　(三)公告(登记部门认为需要的)

　　(四)核准登记，颁发证书或证明(注销登记除外)

　　三、登记种类

　　(一)初始登记：新建房屋竣工后，权利人申请初始登记。

　　(二)转移登记：房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织、法人或者其他组织合并(分立)、以房地产清偿债务、以其他合法方式使房屋权属发生变更的，当事人申请转移登记。

　　(三)变更登记：房屋所有权人(共有权人)名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的，权利人申请变更登记。

　　(四)他项权利(抵押权)登记：设定房屋抵押权，当事人申请房屋抵押登记。登记后抵押情况发生变更的，当事人申请抵押变更登记。

　　(五)注销登记：房屋灭失、抵押权终止、房屋权利灭失的，权利人申请注销登记。

　　(六)补证、换证登记：证书(证明)遗失的，申请补证登记;证书(证明)破损的，申请换证登记。

　　四、登记工作要求

　　(一)申请人身份资格

　　申请人是自然人的，应具有完全民事行为能力。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理申请;申请人是法人的，应具有法人资格;申请人是其他组织的，应具有相应资格。

　　申请人为自然人的，姓名应与身份证件一致;申请人为法人的，名称应与法人营业执照一致;申请人为其他组织的，名称应与登记证书或组织机构代码证一致。

　　持有金融许可证及营业执照的金融企业法人、保险企业法人的非法人分支机构，可以申请登记;其他企业法人设立的非法人分公司、子公司申请登记的，应有法人授权。

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　　(二)初始登记

　　1、申请人为国有土地使用权人;占用的土地是在国有土地使用证记载的范围内，符合土地有偿或者划拨使用的规定;申请登记的房屋已竣工验收且符合建设工程规划许可证和规划竣工验收批准的房屋用途、幢数、层数、建筑面积;登记的房屋面积与测量成果一致。

　　2、申请初始登记的房屋占用土地为有偿使用的，由申请人提交土地管理部门出具的地价款交清证明。登记部门不再出具地价款核实函。

　　申请初始登记的整幢房屋已领取商品房预售许可证的，可不提交地价款交清证明。

　　3、申请初始登记的房屋，其在建工程抵押登记未注销的，登记部门应在核发的房屋所有权证附记栏和申请书中注记在建工程已抵押。抵押当事人将在建工程抵押变更为房屋抵押的，应申请房屋抵押登记。上述初始登记、抵押登记同时申请的，登记部门应同步办理。

　　4、商品房项目初始登记后，房号清单一份登记部门存档，一份附在房屋所有权证后。在二份房号清单备注栏中同步标注预售房屋的查封情况、抵押情况、注记人姓名和注记日期。转移登记后，在二份房号清单转移登记栏中同步标注。

　　(三)转移登记

　　1、申请人中买房人(受让人)应与转让等合同中的买房人(受让人)的姓名或者名称一致;卖房人(转让人)名称应与转让等合同中卖房人(转让人)、原房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致。

　　申请登记的房屋，在转让人房屋登记档案记载的范围内;与转让合同约定的标的物一致;合同约定转让的为房屋所有权。

　　申请登记的房屋，无司法机关、行政机关查封等限制转移的情况。转让已抵押登记的房屋，应有抵押权人同意和已告知受让人的书面证明。

　　2、转移登记(商品房首次转移登记除外)和变更登记不涉及面积变化的，申请人可以提交原房屋所有权证中所附房产平面图、房屋登记表(所有权人栏空白)复印件。原房屋所有权证中未附房产平面图、房屋登记表的，申请人可不提交，新核发的房屋所有权证也不附房产平面图、房屋登记表。

　　3、预售商品房抵押登记未注销，买房人申请房屋转移登记的，登记部门应在核发的房屋所有权证附记栏和申请书中注记预售商品房已抵押。抵押当事人将预售商品房抵押变更为房屋抵押的，应申请房屋抵押登记。上述转移登记、抵押登记同时申请的，登记部门应同步办理。

　　4、房屋所有权证中登记的所有权人(包括登记为夫妻共有的房屋)增加或减少或者份额变化的，当事人应签订转让协议，按转移登记的有关规定办理。[page]

　　登记为夫妻共有的房屋，以夫妻中一人名称提出夫妻共有房屋更名登记申请的，登记部门不再受理。

　　(四)变更登记

　　申请人应与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致(更名登记除外);申请登记的房屋，在房屋登记档案记载的范围内;申请变更的内容与提交的有关证明文件一致。

　　夫妻共有的房屋，在夫妻之间更名的，按变更登记的有关规定办理。

　　房屋坐落名称变更，申请人提交房屋登记表、房产平面图复印件的，登记部门应在表、图上加盖坐落名称变更章。

　　(五)抵押登记

　　1、房屋抵押

　　申请登记的抵押人与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人、抵押合同中的抵押人一致;申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致(委托银行贷款的抵押权人可以不是银行;反担保的抵押权人为担保人);申请抵押登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记档案记载的范围内并与抵押合同约定的标的物一致;抵押担保的债权金额不得超出抵押房地产的价值。

　　用已抵押房地产价值大于担保债权的余额部分再抵押的，应有顺位在前的抵押权人同意的书面证明。余额部分价值的认定，以第一次抵押登记的抵押物价值为准。

　　申请抵押登记的房屋无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

　　2、预售商品房抵押(含经济适用住房)

　　商品房买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设定抵押的，登记部门予以办理抵押登记。

　　申请登记的抵押人与商品房预售合同中的买房人、抵押合同中的抵押人一致;申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致;抵押登记的房屋应在商品房预售合同约定的买卖标的物的范围内并与抵押合同约定的抵押标的物一致;抵押担保的债权金额不得超出预售商品房的价值。贷款用途应为支付购房款。买房人所购商品房，已被开发企业设定土地使用权抵押或在建工程抵押的，应先解除抵押。

　　申请抵押登记的预售商品房无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。

　　抵押登记后，为抵押权人核发预售商品房抵押登记证明(附件)，并在四份预售登记的预售合同中注记已抵押。

　　3、商品房初始登记后，开发企业以未出售的房屋设定抵押的，应先办理房屋变更登记，核减已转移登记的房屋。抵押人、抵押权人提交已销售尚未办理转移登记房屋的情况说明，已销售尚未办理转移登记的房屋，开发企业不得设定抵押。[page]

　　4、房屋抵押登记和转移登记中，房屋共有权人的认定，以房屋权属证书登记的共有权人为准。

　　5、自本规范实施之日起，不再登记抵押期限。此前房屋抵押登记中已登记的抵押期限对抵押权的存续不具有法律约束力。房屋所有权证、他项权证中的约定期限栏也不在填写。 (六)注销登记注销登记由权利人、抵押权人申请。

　　申请人应与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致;申请登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记档案记载的范围内;无司法机关、行政机关查封及抵押(抵押权注销登记除外)等限制权利的情况。

　　抵押权注销登记后，登记部门应在房屋所有权证、房屋登记审核意见的设定他项权利摘要栏和房屋抵押登记审核意见的注销情况栏中注记。

　　(七)其他相关规定

　　1、楼房成套房屋转让的，可不到实地查勘。有特殊情况的，由登记部门确定是否实地查勘。

　　2、房屋权属登记不再确认院墙归属，平房共有的房墙，由共有人协议确定。

　　3、房屋权属证书(证明)遗失，补发证书(证明)的，仍使用原所有权证号，但要在补发的证书(证明)上注记补证;房屋权属证书(证明)破损，换发证书(证明)的，仍使用原所有权证号，但要在换发的证书(证明)上注记换证。

　　遗失补证、破损换证登记，登记部门在原房屋所有权登记审核意见简要注记事项栏签注审核意见。

　　4、申请人提交的登记文件不齐备的，登记部门应当一次性告知需补齐的全部文件。申请人提交材料齐备的，登记部门应即时受理，并开具书面权属登记受理通知单(见附件)，在通知单中列出提交的材料情况和领证日期并由申请人签字。申请人领证时，应在房屋权属证书(证明)领取凭证(见附件)上签字，领取凭证应存入档案。

　　5、初始登记应实行三审核准;其他登记可以实行二审核准。实行二审核准的房屋登记，登记部门可根据实际情况实行一审核准，由受理登记的人员直接核准登记。

　　五、登记时限符合登记条件的，初始登记、抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成登记工作;其他登记应当自受理之日起20个工作日内完成登记工作。登记部门认为需要公告的，公告时间除外。

　　六、登记表格

　　各区县交易权属登记部门受理、审核使用统一的登记表格(见附件)。登记表格在规范施行后，由各区县交易权属登记部门印制，因印制表格需要，可适当延长新表格使用时间，但在本规范施行30日后，受理登记申请应全部使用新登记表格。除使用新登记表格之前申请人已填写的原登记表格可继续使用外，原登记、交易过户使用的表格不再使用。[page]

　　房屋状况附表是房屋所有权登记申请书房屋状况的附表;对房屋所有权登记申请书内容的审核意见，在房屋所有权登记审核意见中签署。三个表格的受理编号应一致。

　　七、本规范自2006年1月15日起施行。之前已受理登记申请，按本规范需由申请人补交材料的，不再补交，仍按原规定核准登记。

　　附件：

　　附件一、房屋权属登记收件标准附件二、相关表格和文书样式、填表说明授权委托书房屋登记申请书(初始登记、转移登记、变更登记、注销登记)

　　房屋登记审核意见(初始登记、转移登记、变更登记、注销登记)

　　房屋状况附表房屋抵押登记申请书房屋抵押登记审核意见房屋所有权登记簿房屋抵押登记簿房屋登记表房产平面图、分户平面图用途分类附表产别分类附表结构分类附表房屋权属证书(证明)领证凭证预售商品房(经济适用住房)抵押登记证明权属登记受理通知单 房屋权属登记收件标准一、一般规定下列证明文件适用于房屋权属登记的所有类型。

　　本标准中未要求提交原件的，提交复印件，应核验原件。新建商品房首次买卖转移登记和抵押登记时，提交的居民身份证编号与买卖合同中身份证编号一致的，可不核验原件。

　　(一)登记申请书(原件)

　　(二)当事人身份证明

　　1、本市居民：居民身份证(无居民身份证的提交户口簿)或中国护照;

　　2、外省市居民：居民身份证(无居民身份证的提交户口簿)和暂住证或北京市工作居住证或中国护照;

　　3、军人：军官证或文职干部证或士兵证或学员证或军官退休证或文职干部退休证或离休干部荣誉证;

　　4、港澳同胞：中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证;

　　5、台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明;

　　6、外国人：护照和外国人居留证(无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本);

　　7、境内法人、其他组织：经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;

　　8、境外法人、其他组织(含港澳台)：经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书或批准该法人、其他组织成立的文件;外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。

　　(三)委托及公证

　　1、委托代理人登记的，提交授权委托书(原件)、受托人身份证明;[page]

　　2、无(限制)民事行为能力人的房屋权属登记，由其监护人代理申请，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿(监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件)。其中转移登记中转让申请人、抵押登记中的抵押申请人应提交监护关系公证书(原件);

　　3、转让人为自然人的，委托书应公证;

　　4、存量房、已购公房、已购经济适用住房的抵押人为自然人的，委托书应公证;

　　5、房屋权属证书(证明)遗失登记，委托书应公证;

　　6、港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务(香港)有限公司加章转递;台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;

　　7、外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。

　　(四)提交证件中有外文的，应同时提交经公证的中文译本。

　　(五)共有房屋的，应提交共有权人中由何人持有房屋所有权证、房屋共有权证的协议。

　　二、各类登记分别应提交的证明文件

　　(一)初始登记

　　1、土地证明文件

　　(1)国有土地使用证;土地尚未进行登记的，可提交与申请人名称一致的土地使用批准文件或者建设用地规划许可证;

　　(2)准许继续使用原划拨用地的批准文件(划拨用地);

　　(3)土地管理部门出具的地价款交清证明(整幢楼房已领取商品房预售许可证的除外)。

　　2、建设工程规划许可证、工程规划验收合格证明(2002年1月1日后竣工项目);

　　3、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表(单体建筑300建筑平方米以上或者投资30万元以上);

　　4、联建房屋提交联建协议(原件)、立项批复;

　　5、房屋面积测绘技术成果报告，包括房屋登记表、房产平面图二份、公用建筑面积分摊原则和部位说明(原件);

　　6、测绘成果备案表(原件);

　　7、享受绿隔政策的有关批复及区绿指办认证的相关材料复印件(绿化隔离地区项目);

　　8、派出所或其它部门出具的地址证明;

　　9、商品房项目按楼栋提供房号(部位)清单二份;预售房屋项目提供预售房屋房号与现房房号对照表。

　　(二)转移登记

　　1、新建商品房买卖(首次)

　　登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(有偿用地)。[page]

　　(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同;

　　(2)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书(原件);

　　(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);

　　(4)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);

　　(5)契税完税或减免税凭证;

　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;

　　(7)外国驻华使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准购房文件。

　　2、新建经济适用住房买卖登记条件：开发项目取得房屋所有权证、国有土地使用证(划拨用地);

　　(1)房屋买卖合同(原件，核验两本加贴印花税的合同);2005年3月15日以后签订商品房预售合同的，提交网上签订的预售合同;2006年1月1日后签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同;

　　(2)经济适用住房购房资格审核表(2001年5月1日以后签订购房合同的);(3)房屋登记表、分户平面图二份(原件);

　　(4)契税完税或减免税凭证;

　　(5)专项维修资金专用收据(1999年1月1日以后签订购房合同的);

　　(6)超标部分补交综合地价款的收据(土地部门收取);

　　(7)签订预售合同的，买卖双方关于房号、房屋实测面积、房价结算的确认书(原件)。

　　3、已购公有住房买卖

　　(1)原房屋所有权证(原件);

　　(2)房屋买卖合同(原件);

　　(3)原公房购房合同;

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权证中没有附图、表的，可不提交);

　　(5)契税完税或减免税凭证;

　　(6)补交土地出让金的证明;

　　(7)已购央产房出售的，提交央产房上市出售确认表;物业费、供暖费交清证明;

　　(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;

　　(9)“O二六”单位的房屋，提交“O二六”单位的批准出售证明。

　　4、已购经济适用住房买卖(含按经济适用住房管理的房屋)

　　(1)原房屋所有权证(原件);[page]

　　(2)房屋买卖合同(原件);

　　(3)契税完税或减免税凭证;

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);

　　(5)补交综合地价款证明;按经济适用住房管理的房屋，补交土地出让金证明;

　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;

　　(7)已购经济适用住房购房不足五年出售的，还需提交买房人的经济适用房购房资格审核表;超标部分补交综合地价款证明(买房人购买的经济适用房面积超标的)。

　　5、存量房屋买卖

　　(1)原房屋所有权证(原件);

　　(2)房屋买卖合同(原件);

　　(3)契税完税或减免税凭证;

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白);

　　(5)国有土地使用证(整宗房地产或已发土地证的房屋);

　　(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);

　　(7)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织购买房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再出售的，不再提交;

　　(8)外国驻华大使馆、领事馆购买房屋的，提交外交部批准文件。

　　6、房屋继承、遗赠申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　(1)原房屋所有权证(原件);

　　(2)继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书;

　　(3)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);

　　(4)契税完税或减免税凭证(遗赠)。

　　7、房屋赠与

　　(1)原房屋所有权证(原件);

　　(2)赠与(受赠)公证书(原件);

　　(3)契税完税或减免税凭证;

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);

　　(5)已购成本价公有住房赠与的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中已购成本价央产房赠与的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费结清证明;

　　(6)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织受赠房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再次赠与的，不再提交;

　　(7)国有土地使用证(整宗房地产);

　　(8)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。[page]

　　8、房屋交换

　　(1)换入方的原房屋所有权证(原件)、换出方的房屋所有权证;

　　(2)房屋交换合同(原件);

　　(3)契税完税或减免税凭证;

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);

　　(5)已购成本价公有住房交换的，提交原公房购房合同、补交土地出让金证明;其中央产已购成本价公有住房交换的，还应提交央产房上市出售确认表、物业费、供暖费交清证明;

　　(6)双方的国有土地使用证(整宗房地产);

　　(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);

　　(8)外国人、港澳台同胞、境外法人和其他组织交换房屋的，提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件;已经批复的房屋再交换的，不再提交。

　　9、企业改制、作价出资、合并、分立、注销

　　(1)原房屋所有权证(原件);

　　(2)国有土地使用证;

　　(3)改制出资、合并、分立的文件、合同;

　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);

　　(5)契税完税或减免税凭证;

　　(6)准许继续使用原划拨用地的批准文件(划拨土地);

　　(7)企业注销的，提交清算组的清算报告。

　　10、房屋调拨(机关、有隶属关系的全民所有制单位)

　　(1)原房屋所有权证(原件);

　　(2)国有土地使用证;

　　(3)房屋调拨文件、调拨双方的房屋产权移交协议(原件);

　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);

　　(5)契税完税或减免税凭证;

　　(6)划拨土地转让批准文件(划拨土地)。

　　11、房屋拍卖

　　(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记;

　　(2)房屋转让合同(原件，法院判决的除外);

　　(3)委托拍卖合同、拍卖成交确认书;

　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);

　　(5)国有土地使用证(整宗房地产);

　　(6)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地);

　　(7)生效的法院判决书(调解书)、裁定书;

　　(8)单方申请的，提交法院协助执行通知书(原件);

　　(9)契税完税或减免税凭证。

　　12、法院判决、仲裁机关裁决房屋转移

　　(1)原房屋所有权证(原件);不能提交的，依据协助执行通知书办理证书的注销登记;[page]

　　(2)生效的法院判决书(调解书)、裁定书、仲裁裁决书;

　　(3)单方申请登记的提交协助执行通知书(原件);

　　(4)房屋登记表、房产(分户)平面图二份(原件);

　　(5)契税完税或减免税凭证;

　　(6)国有土地使用证(整宗房地产);

　　(7)划拨土地转让批准文件(整宗划拨土地)。

　　13、夫妻离婚涉及房屋转移

　　(1)原房屋所有权证;

　　(2)离婚证;

　　(3)离婚财产归属协议(协议离婚)或生效的法院判决书(法院判决离婚;权利人一方申请的)或经公证的离婚财产归属协议(权利人一方申请的);

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交);

　　(5)契税完税或减免税凭证。

　　(三)变更登记申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　1、权利人名称、房屋坐落名称发生变更;翻建、扩建楼房的面积变更

　　(1)房屋所有权证(原件);

　　(2)单位名称变更的，提交相应的更名文件;个人姓名变更的，提交更名后的户口本或公安部门的证明文件;境外个人姓名变更的，提交公安部门、外事部门的证明文件;

　　(3)地址变更的，提交公安部门出具的地址证明或其他地址变更证明;

　　(4)扩建楼房按照初始登记的相关要求办理;

　　(5)房屋所有权人姓名变更、房屋坐落名称变更的，提交原房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图二份(房屋所有权人或坐落栏空白);原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交。

　　房屋面积变化的提交房屋登记表、房产平面图二份(原件)。

　　2、房屋分割(析产)变更(共有房屋分为单独所有或者登记为一处的房屋分为二处以上)

　　(1)房屋所有权证(原件);

　　(2)分割(析产)协议(原件，共有房屋分为单独所有);或者书面申请(原件，登记为一处的房屋分为二处以上);

　　(3)房屋登记表、房产平面图二份(原件)。

　　3、夫妻名称变更(登记在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻要求将一方名称变更为另一方或双方)，夫妻双方应亲自申请

　　(1)房屋所有权证(原件);(2)夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件);

　　(3)结婚证;

　　(4)原房屋所有权证所附房屋登记表、房产平面图二份(房屋所有权人栏空白;原房屋所有权中没有附图、表的，可不提交)。

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　　4、扩建、翻建平房面积变更

　　(1)国有土地使用证(无房屋所有权证的);

　　(2)房屋所有权证或落实私房政策发还产权通知(原件)，如产权人已去世的，还需提交继承权公证书(原件);

　　(3)建设工程规划许可证、工程规划验收合格证明(2002年1月1日后竣工项目);(4)房屋登记表、房产平面图二份(原件)。

　　(四)抵押登记申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。提交的房屋所有权证、商品房预售合同原件，注记抵押情况后退还申请人。

　　1、房屋抵押

　　(1)房屋所有权证(原件和复印件)、共有的房屋还需提交共有权证(原件和复印件)、共有人同意抵押的书面意见(原件);

　　(2)国有土地使用证(整宗房地产);

　　(3)借款合同、抵押合同(原件);

　　(4)抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明(原件);

　　(5)抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照;

　　(6)以已购公房抵押的，提交原公房购房合同，其中央产已购公房抵押的，提交央产房上市出售确认表;

　　(7)抵押变更登记的，提交变更的抵押合同或补充抵押合同。

　　2、预售商品房(经济适用住房)抵押

　　(1)经预售登记的商品房买卖合同或经济适用住房买卖合同(全部原件和一份复印件);

　　(2)金融机构的金融许可证、营业执照;

　　(3)借款合同、抵押合同(原件);

　　(4)抵押变更登记的，提交变更的抵押合同或补充抵押合同。

　　(五)注销登记申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

　　1、房屋所有权注销

　　(1)房屋所有权证(原件);

　　(2)房屋自然灭失的证明或被拆除房屋的补偿证明(房屋灭失);

　　(3)注销房屋所有权证的行政决定原件(注销房屋所有权，权利人不申请注销登记的，登记部门直接办理注销登记)。

　　2、抵押权注销

　　(1)抵押权人、抵押人解除抵押权的协议(原件);

　　(2)他项权证书或抵押登记证明(原件);

　　(3)房屋抵押的，提交房屋所有权证(原件，注记注销日期后退还);

　　(4)预售商品房抵押的，提交商品房(经济适用住房)预售合同(原件;注记注销日期后退还)。

　　(六)遗失补证登记、破损换证登记申请人为外省市居民的，不提交暂住证或居住证。

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　　1、遗失补证

　　(1)补证书面申请(原件;不再提交固定格式申请书);

　　(2)原售房单位出具的已领证说明原件;(房改房;登记部门可以确认申请人已领取证书的除外);

　　(3)刊登《证书遗失声明》的报纸;

　　(4)登记部门提供房屋登记表、房产平面图(申请人确认);受理遗失补证申请后，登记部门在北京建设网上公告，满6个月后，补发房屋所有权证。

　　2、破损换证

　　(1)换证书面申请(原件;不再提交固定格式申请书);

　　(2)破损的房屋所有权证;

　　(3)登记部门提供房屋登记表、房产平面图(申请人确认)。

　　(七)其他本标准尚未规定收件标准的登记类型，暂按原规定办理。