土地使用权抵押登记的范围

上海房产律师赵玉娟认为抵押登记属于土地变更登记的范畴，是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。其含义有以下几点：一是抵押人或债务人(即第三人)为了获得贷款，以抵押人拥有的土地使用权作为贷款的担保物;二是是一种物的权利抵押，即在抵押期限届满前，抵押权人不能实际占有、使用作为贷款担保物的土地使用权;三是抵押期限届满后，即实现土地使用权抵押权时，抵押权人可以按法律的规定取得土地使用权的变价处分权和优先受偿权(其中，变价处分权，是指债务人不履行债务时，抵押权人以抵押物折价优先得到补偿的权利;卖得价优先受偿权，是指当债务人不履行债务时，债权人以卖得抵押物的价款优先得到偿还的权利);四是未办理土地使用权抵押登记的，不得对抗第三人。

赵律师对可进行土地使用权抵押登记的范围进行分类，有如下：

1以出让方式取得的国有土地使用权;

2以作价出资方式取得的国有土地使用权;

3以国家授权经营方式取得的国有土地使用权;

4以国家租赁方式取得的国有土地使用权;

5经市、县人民政府有关部门批准的国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权;

6通过承租方式取得的国有土地使用权;

7抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒地(包括国有和集体所有的荒地、荒沟、荒水、荒滩等);

8以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体土地使用权须同时抵押;

9如将整个宗地中部分土地设定抵押的，则应经测绘公司的实测、地籍部门审核后方可抵押;

10.以共有土地使用权抵押的，需经其他共有人同意后方可抵押。

限制办理土地使用权抵押的对象

1未依法领取书的不得设定抵押。

2.土地所有权不得设定抵押。

3.耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，不得设定抵押。

4.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地，不得设定抵押。

5.所有权、使用权不明或有争议的财产，不得设定抵押。

6.依法被查封、扣押、监管的财产，不得设定抵押。

7.乡(镇)、村企业使用的集体土地使用权不得单独设定抵押。

8.对于行政机关用地、军事用地、事业单位用地，虽然法律上没有明文规定不得设定抵押权，在实际工作中，一般不予办理抵押登记。

9.国有划拨土地使用权，除了国有企业用地和经国土部门批准保留国有划拨土地使用权的企业用地之外，其他土地使用者须在办理土地使用权出让手续、补签土地使用权出让合同、补缴后方可办理抵押登记。

10.应收回的闲置土地不得设定抵押。

11.对于一宗土地使用权重复抵押的，按照法律的规定：同一宗地可以多次抵押，但多次抵押的抵押值总和不得超过该宗地的地价总额，抵押顺序以办理抵押登记的先后顺序为准。

12.依法不得抵押的其他财产。