房地产信托产品中的闲置土地抵押风险及其防范

房地产信托产品主要分为四类：股权投资类、权益投资类、组合投资类和贷款类。其中，股权投资类主要指将信托资金投资于房地产开发商的项目公司股权;权益投资类是信托资金投资于购买在建项目的土地收益权;贷款类是将信托资金以约定利率放贷给房地产公司;组合投资类则是将上述管理运用方式进行组合运用。实际上，即使是投资类信托产品，因信托文件一般都约定了信托产品到期后第三方(包括融资人)以固定比例购回所投资的投资标的，因此，从性质上分析，与贷款类区别不大，都属于融资类产品。

房地产信托产品在设计时，多数以不动产抵押作为融资担保方式，以防范融资风险。用以抵押的不动产中，除在建工程、房屋外，土地属于常见的抵押物，尤其常见于向开发初期的房地产项目提供融资的信托产品中。

笔者在参与信托产品开发过程中，发现有些房地产融资项目，无论融资人的信誉、实力、财务表现，还是项目前景、市场回报等，均符合融资条件，唯独拟抵押物因已超出出让合同约定的开放动工期限(有的甚至超过两年)，已属于闲置土地。另一方面，土地管理部门却并未收回该土地，政府甚至还在以各种方式积极扶持该项目，而融资人除了土地之外，不能提供其他更优质的担保。那么，在设计房地产信托产品方案时，如何防范闲置土地的抵押风险，成为不容忽视的重要问题，特别是在国家加大调控房地产力度的政策背景下，该问题显得更为重要。