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对外办公写字楼管理者的安全保障义务有哪些?

来源:上海房地产律师网  作者:admin  时间:2013-09-23 09:28:13

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  【案情】

  2006年10月19日上午11时许,沙某在北京居安房地产信息咨询有限责任公司(下称居安公司)取钱后返回晶海公司途中,在燕南大厦电梯间被人抢劫杀害。事发 后,居安公司写字楼经理赵某当即拨打110和120报案,并封锁了燕南大厦。案发时,燕南大厦没有安装录像监视设备。

  另查,沙某系晶海公司会计,晶海公司(乙方)承租居安公司(甲方)管理的燕南大厦607、610房间办公。双方签订的房屋租赁合同约定:“乙方应自觉接受写字楼内的治 安管理,遵守甲方居安部门制定的各项安全管理制度”、“乙方对其工作人员负管理责任,由乙方工作人员引起的治安、消防责任事故,由乙方承担法律责任”、 “根据公安部门的规定,甲方要定期对租用单位情况进行了解,随时掌握情况”。居安公司出示的《保安岗位职责》对保安职责的基本要求为:“对大厦来访人员的 咨询作出及时答复;发现可疑人员、可疑物品、可疑情况要立即报告上级”、“发现大厦办公区形迹可疑人员应进行询问”。

  又查,胡甲与沙某系夫妻关系,胡乙系双方所生之女,朱某系沙某之母。在本案审理期间,经法院询问,胡甲、胡乙、朱某表示本次起诉为侵权赔偿之诉。

  再查,诉讼期间,胡甲、胡乙、朱某未能提供足够证据证明,犯罪分子实施犯罪行为时,居安公司的保安人员未尽到安全保障义务。

  上述事实有房屋租赁合同、死亡证明书、鉴定结论通知书等证据在案佐证。

  法院经审理认为:从《房屋租赁合同》及《保安岗位职责》来看,燕南大厦并未实行对 进出车辆及人员进行登记的完全封闭式管理制度,因此燕南大厦不同于单位的内部办公区域,它是在居安公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域。在此种环境中,一方面,具有相应民事行为能力的公众在维护自身安全上负有观察、注意、自我保护的自警义务。另一方面,居安公司对公众也负有一定的安全保障义务,但由于居安公司不是国家的强制机关,其财力、精力有限又缺乏强制力作保证,因此对燕南大厦的防范和控制力度是有限的,其保护公众免受意外侵 害的义务必须有所限制。本案中,居安公司对燕南大厦进行了正常的巡视,在发现被害人沙某后,居安公司立即封锁现场积极配合公安机关对该事件进行处理并对沙 某进行了救助,故居安公司已尽合理范围内的安全保障义务。关于录像监视设备,法院认为,居安公司与承租人在《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备,现行法律、法规也并未强制要求写字楼必须安装录像监视设备,且录像监视设备与本次事件的发生并无直接因果关系,故居安公司在履行职责时并无重大瑕疵。 由于沙某的死亡是由于犯罪分子实施的犯罪行为直接作用造成,居安公司对此损害结果的发生并未实施违法的加害行为,而胡甲、胡乙、朱某又未能提供充足证据证 明犯罪分子实施犯罪行为时,居安公司的保安人员存在重大瑕疵而未尽到安全保障义务,故本院对其诉讼请求难以支持。其主张有关经济损失的赔偿之诉讼请求,可 待刑事案件侦破后另案解决。据此判决驳回原告胡甲、胡乙、朱某之诉讼请求。

  一审宣判后,双方当事人均未上诉,一审判决已经发生法律效力。

  【评析】

  这起案件的审理,在平衡居安公司和原告之间利益的基础上,较好地处理了犯罪嫌疑人行凶逃逸后所产生的受害人与写字楼管理者的纠纷,取得了较好的审判效果。在处理本案时,法院着重把握了案件审理涉及的以下问题:

  1、写字楼是否是公共经营场所。

  2、居安公司是否应当承担安全保障义务。

  3、本案是否为侵权之诉。

  4、举证责任的分配。

  5、居安公司过错的判断标准。

  6、居安公司承担安全保障义务的范围。

  (一)写字楼是否是公共经营场所

  本案中,写字楼虽然不同于饭店、酒吧等经营场所,但燕南大厦是对外出租的写字楼,居安公司利用燕南大厦从事租赁活动,以获取经济利益和实现一定的社会目的, 燕南大厦的承租人以燕南大厦作为经营办公场所,对外招揽客户,从事商业活动。燕南大厦向社会公众开放并不得无故拒绝公众进入,因此,燕南大厦写字楼应当认定为公共经营场所。

  (二)居安公司是否应当承担安全保障义务

  居安公司在答辩意见中称,现行法律法规及我公司与晶海公司签订的《房屋租赁合同》均没有规定我公司应对晶海公司工作人员的人身安全承担保障责任,我公司不应当承担安全保障义务,那么本案中居安公司承担安全保障义务的依据是什么呢?

  现有的法学理论认为,安全保障义务产生的依据主要有以下三种:(1)合同义务说,在合同中规定行为人对原告承担免受第三人侵权行为或犯罪行为损害的安全保障 义务,行为人在原告遭受第三人侵权行为或犯罪行为侵害时,应当承担安全保障义务。(2)法定义务说,该学说将一切制定法均看作产生侵权法上的注意义务的根 据,行为人只要违反了某一制定法的强行性规定,实施了导致他人有损害的行为,即应对他人承担侵权损害赔偿责任。(3)附随义务说,所谓附随义务,是指在合 同履行过程中,依据诚实信用原则,当事人应当为一定行为的必要性。附随义务主要包括照顾义务、保密义务和保护义务等。本案中,居安公司与晶海公司签订的 《房屋租赁合同》并没有约定该公司应对晶海公司工作人员的人身安全承担保障责任,我国目前也尚无统一的关于保安职责的法律规定,但根据租赁合同的性质、目 的和交易习惯,作为出租人的居安公司应当保证承租人及其员工在合法的前提下安全地使用租赁房屋办公,居安公司在无明确约定又无法律规定的情况下,应当依诚 实信用原则,在写字楼的公共管理区域内为维护区内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施,保障公共管理区域内正常的工作、生活秩序及承租人的的财物不 受损失,人身不受伤害。故居安公司承担安全保障义务的性质可以看作是基于居安公司与晶海公司签订的租赁合同的随附义务。

  (三)本案是否为侵权之诉

  既然居安公司承担的安全保障义务是一种合同附随义务,那么居安公司应当承担违约责任,本案原告是否可以提起侵权之诉呢?本案中,法院认为如管理者违反安全保 障义务,其行为可视为违约性侵权行为,即合同当事人的违约行为导致了他人合同利益以外的利益损害,根据《合同法》第122条,因当事人一方的违约行为,侵 害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任,故原告可以提起侵权之诉。

  (四)居安公司过错的判断标准

  居安公司有没有过错集中体现在有没有尽到合理的注意义务。那么应当如何界定这种合理的注意义务呢?笔者认为,居安公司的安全保障义务是一种附随义务,在界定 居安公司的安全保障义务时,应当充分考虑该居安公司所在的社会环境以及居安公司自身条件予以认定,不能过于苛刻,这是因为:1、保安从社会职能分工来讲属于服务性质,居安公司的保安义务更多的是一种注意、警戒、防范义务,它并不能完全保证公众财产和人身利益不受损害,而只能降低这种风险,不应当让居安公司 承担公安机关的社会职能。2、居安公司对经营场所的防范和控制力度是极其有限的:首先,写字楼不同于居安公司内部的办公区域,它必须向公众开放,不得无故 拒绝公众进入;其次,写字楼的人员往往由管理公司、业主、业主聘用员工、社会公众四部分组成,写字楼的这种特点决定了居安公司不能要求进入写字楼的人员只 有在提供有效身份证明的情况下才能进入燕南大厦;再次,居安公司不是国家强制机关,它的保安并无强制力的保障,其所提供的设备相对于犯罪分子而言也极其简 陋。让居安公司对其管理的场所承担过高的安全保障义务,将使居安公司的经营成本大幅提高,有可能使居安公司退出市场经营,不利于市场稳定,对居安公司也是 不公平的。因此居安公司的安全保障义务应当仅限于合理的注意义务,只要达到一般诚实善良的商人或同类管理者应当达到的通常注意义务即可。

  (五)居安公司承担安全保障义务的范围

  管理者的通常注意义务具体主要应包括下列基本义务:1、对潜在危险发生的预防义务。居安公司应采取必要的措施防止对原告的人身损害的发生。居安公司应保证其 提供服务场所的建筑设施的安全性,配备特定的防止危险的设备。2、保护与制止义务。当危险发生时,场所管理者应立即采取措施保护公众,并制止损害的进一步 扩大。当危险表现为第三人对原告的人身侵害时,在可能的条件下及时制止第三人侵害就构成了安全保障义务的一部分。3、对原告的救助义务。意外发生后,居安 公司应采取措施对受到损害的公众予以救济(如将伤者送往医院),避免损失因救济不及时而扩大。

  本案中居安公司已经举证证明对燕南大厦进行了正常的巡视,居安公司履行了对危险的预防义务。在发现被害人沙某后,居安公司立即封锁现场积极配合公安机关对该事件进行处理并对沙某进行了救助,履行了保护与制止及救助义务,故居安公司已尽合理范围内的安全保障义务。

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