建在别人宅基地上的翻建房屋要拆迁，拆迁款归谁

案情介绍：孙大妈住了8年的翻建房屋要拆迁，临拆迁时却被告知房屋拆迁款可能不归孙大妈，而是归房屋宅基地的产权人所有。这是怎么回事呢?xx法院日前审理了这起房产纠纷案。

1.村里搞拆迁，自家房屋被要求“腾房”

今年1月，家住xx水屯村32号的孙大妈听说自己家所住的区域将被城市改造，自家的房屋将被拆迁。孙大妈知道，房屋被拆迁将会得到一大笔房屋拆迁款，于是赶紧让和自己住在一起的儿子到拆迁办打听，出乎意料的是，拆迁办告诉孙大妈，她因为房子拆迁的事被人起诉了，孙大妈的房子暂时还不能拆。即使拆，拆迁款也可能不付给孙大妈。

怎么被人起诉了呢?原来几天前，房子的原房主找到孙大妈，说当初他们的房屋买卖行为不合法，要求孙大妈腾房。自己的房子买了8年了，怎么能说腾房就腾房呢?孙大妈一口回绝了。那么孙大妈居住的到底是谁的房子呢?

2.此房非彼房，新房屋主人已在政府备案

2000年5月，一直在水屯村居住的孙大妈和儿子听说同村村民王先生想将自家的6间房屋出售，于是娘儿俩商量后决定将房子买下来。经过和村民王先生商量，最终双方将价钱约定在85000元。

商量好价钱后，孙大妈的儿子和王先生来到公证处，对双方买卖房屋的行为进行了公证。2000年7月1日，孙大妈正式住进了买来的房子里。

2001年8月8日，因房子临近铁路，禁不住火车行驶时的震动，两间北屋突然倒塌。经过水屯村村委会和xx规划局的同意，孙大妈将两间北屋拆平重新翻建了两间新房，将包括4间西房在内的6间房屋进行了装修。

孙大妈因房屋坍塌需要重建而取得了城建规划许可证，并在xx城建科和xx规委进行了备案。由此，孙大妈成了“新”房屋的主人。

3.房与地同体，旧主人持产权证索要产业

得知自己原房屋要被拆迁，且可能获得一个限价房的购买指标，原房主王先生找到孙大妈，希望孙大妈能将房屋腾退给自己，自己将房屋买卖款退给孙大妈，同时还可将部分拆迁款作为补偿送给孙大妈。可孙大妈拒绝了。

“原来的房子已经塌了，现在的房子是翻新的，我母亲应该是现在房屋的所有权人。”孙大妈的儿子在法庭上代孙大妈说，“在规委备案都是我母亲的名字，没有原房主的名字。”

见孙大妈一方这样说，王先生的女儿和律师拿出了一张房屋所有权证。

这是一份登记时间为1951年的房产证，纸张已经发黄，但上面的字迹清楚地记载着xx水屯村32号房屋及土地属王有德(即王先生之父)全家的私有产业。有耕种、居住、典卖、转让、赠与等完全自由的权利。

4.不属农村户,居民买宅基地房被指违法

对于王先生的这张房产证，孙大妈和儿子均表示不能证明房产证上的房屋就是现在王先生想要回的房屋。两人反复强调，现在的房子已经是被翻修后的房屋，和这张房产证上记载的房屋没有关系。

为了证明双方买卖房屋的行为是有效的，孙大妈也拿出了自己的一份证据。

这份证据是王先生当时卖房时给予孙大妈的一份分家单，上面用墨迹记载着32号院内西侧的两间北房和4间西房分给了王先生。

孙大妈说，由于买房时王先生没有房产证，于是王先生就用这张分家单来予以代替。

同时孙大妈还向法庭出示了自己的户口簿，证明自己从1992年就在水屯村居住，已经成为水屯村村民。

看到孙大妈的两份证据，王先生的女儿和律师表示，分家单恰恰能够证明房屋是归王先生所有。而户口簿也证明了房屋买卖的不合法，因为上面明确记载着孙大妈是城镇居民户口。

建在别人宅基地上的翻建房屋要拆迁，拆迁款归谁?上海房产律师赵玉娟认为根据我国相关法律，城镇居民不能够购买宅基地。

被说居民身份买房不合法，孙大妈的儿子立即向法庭提出，王先生在卖房时，其户口已经由农民户口改为了居民户口，即便房屋买卖合同无效，房屋也不应再退还给王先生。

据了解，1973年，首钢建厂占用了水屯村一部分土地，为了解决村民的生活问题，首钢将没有了土地的村民招进了工厂，并将这些农民的户口转为了居民。

1992年，水屯村的村民全部由农民户口变为城镇居民户口，但仍居住在原来土地上的房屋内。

孙大妈在翻建房屋后曾多次找到房管局要求办理产权证明，但都遭到了拒绝。房管局的工作人员告诉孙大妈，水屯村不让给村民办理产权证明，因为村民都转为居民了，村里房屋性质不明。

5.同是居民户，宅基地继承者优先享补偿

据一位长期从事房地产代理案件的法律专家介绍，尽管卖房的王先生是居民户口，但依然对水屯村的宅基地享有权利。根据那份1951年的房产证能够看出，王先生一家曾是这个村的经济组织成员。通过孙大妈出具的分家单来看，1971年3月，在户口转变之前，王先生实际上从父亲那儿合法地继承了对这块宅基地的使用权。

孙大妈虽然在1992年也将户口落在了水屯村，但这时已是居民户口，不能再算为这个村的经济组织成员，所以不能合法地享有村里宅基地的使用权。

另外，对于孙大妈一直坚认的自己现在的房不是当初王先生卖给自己的房这一点，法律专家说，尽管孙大妈的房子是自己翻建的，但是房屋是附着在土地之上的，二者不能单独享有权利。“如果我承认房子是你的，但是地是我的，我要的是地，你能将房子挪走吗?”专家打比方说。

赵律师看法：合同一旦无效,新房主可索赔实际损失。合同一旦无效，双方当事人需要恢复到买卖之前的状态，孙大妈腾房，而王先生则将房屋买卖款退还给孙大妈。这样，对于孙大妈来说显然是不公平的，不过孙大妈还是有补救措施的。首先，孙大妈可以要求王先生支付自己翻建房屋的费用，这部分是孙大妈的实际损失。其次，孙大妈可以要求分得拆迁款，因为这是由王先生的过错造成的。再次，孙大妈还可就当时支付的房款向王先生要求给付利息。