律师提醒购房时候要特别注意使用率

上海房产律师提醒购房时候要特别注意使用率，现今，不少买房人是在买了房之后才见识到使用率的“厉害”：明明掏钱买了100平方米，拿到合同才知道，自家可以用的面积才70平方米，因为这套房子的使用率是70%。照此算来，买了同样面积而使用率为80%房子的人，就平白多得了10平方米的面积，如此大的落差，使购房人在买房时，不得不开始琢磨起“使用率”这个干巴巴的词。

一、搞清使用率，先弄懂几个术语

1.销售面积：就是你掏钱的面积数，曾一度被称为建筑面积，因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积，又包括分摊的面积，故建筑面积一词太笼统，渐被销售面积所取代。

2.套内使用面积：就是所谓的地毯面积，想像一下居室满铺地毯的情形，就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

3.套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。因为算法复杂，操作性也差，买房人不好估算这个面积。

4.套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。

5.套内建筑面积：即上述2、3、4的总和。

二、[分子]多变使用率算法有不同

所有“率”都一定涉及到一个除法公式。使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：

1.套内建筑面积÷销售面积

因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。

2.套内使用面积÷销售面积

分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“实用率”。

3.套内使用面积+套内墙体面积÷销售面积

因分子中不包括阳台面积，这个公式算出的使用率在同等条件下比公式1低、比公式2 高。

三、使用率计算关键 分摊了多少平米

计算使用率都是以销售面积做分母，这个看上去口径一致的“销售面积”其实每个项目也大相径庭。

根据政策规定，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，还包括套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体面积的一半。

虽然上有政策，但下有“对策”的事也时常发生。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块。比如类似值班室、警卫的休息室等地方，测绘队在竣工交房时给测的算分摊，半年后物业公司搞起了经营，一般业主哪里还记得自己是否为这间地下室掏过钱?2.不可分摊的公用建筑面积

不应计入分摊的是作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间，以及售房单位自营、自用的房屋。