购房向导：清醒头脑读透了广告再去购房

随着房产市场的形成和成熟，越来越多的房产销售通过广告获得客户，同时，广告也成为购房者采集信息的重要渠道。面对形形色色的房产广告，购房者要保持清醒的头脑，理智的心态，正确地从中获得信息，从而为自己购房服务。

一般来说，通过广告可以了解楼盘的总体情况和个体情况。搜集一定时期里的房产广告，能掌握本地区新近开盘和正在销售的房产的概况。一些楼盘在制订营销策略时，都明确了自己的定位和业主，他们的广告也会在相应的媒体上发布，如适应工薪阶层的楼盘多分布在晚报上，购房者要针对自己的需求和能承受的价位，明确自己的购房类型，有目的地搜集房产广告，这样，可以避免时间和精力上的浪费。然后，通过广告要了解某个楼盘的具体情况，一般的房产广告传递着地理位置、价格、房型、交通路线、周边环境、物业管理等方面信息。

通过广告，还可以从一定程度上判断开发商实力。在媒体上发布广告，是开发商资金实力的一个表现，一个正在销售的楼盘，其广告量骤然减少，就有两种可能：一是开发商对前期销售业绩不满，停下广告对楼盘重新包装；二是资金出现问题，无力再做广告。判断这两种情形很简单，重新包装的楼盘在沉寂一段时间后会重新闪亮“登场”，无力做广告的楼盘在媒体上则会销声匿迹。若属后一种情形，购房者则应小心从事。

时下，许多人感叹房产广告“虚火”太旺，为求得广告效应，引导购房者的感觉，进入开发商设计的“圈套”，一些房产广告内容失实，任意夸张、玩价格游戏，这就需要广大购房者有足够的辨别能力。广告能不能当真？除了取决于开发商的信誉，作为购房者也应分辨清楚广告的类型。广告可以分虚广告和实广告两类。看到虚广告，购房者看看而已，遭到实广告，不妨把广告存起来，必要时再拿出来跟开发商叫劲。

虚广告，它宣传的是一种理念，玩的是概念、品牌，造的是声势。它们用词华丽，色彩浪漫，全力营造一个“好”字，一个“值”字，但具体是怎么个“好”法，怎么个“值”法，就全凭个人理解了。从法律意义上讲，虚广告都属于要约邀请。根据我国《合同法》规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”只要是要约邀请，开发商并没有做任何具体承诺，所以也不会承担任何法律责任。

实广告则不然。所谓实广告，承诺必须非常具体，每一条承诺都可以量化、数据化。可以认为实广告已经构成了要约，如果违约，开发商就需要负法律责任。《合同法》规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。同时规定：“要约到达受约人时生效”，这可以理解为，当购房者看到相应的实广告的承诺，并决定买该处的房产时，这一要约就生效了，开发商就不能轻易改变承诺了。但考虑实际操作过程中可能发生的变数，为保险起见，购房者最好还是争取将实广告的承诺内容写入合同中。（凌波）